Сдача в аренду квартир вид налогообложения

Сдача в аренду квартир вид налогообложения

СДАЕМ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: все о налогах в 2020

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года ). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%. За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб., а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения

Для сдачи квартиры в аренду в Москве есть несколько законных способов заплатить налоги. Первый, традиционный НДФЛ, — 13% от суммы ежегодной арендной платы, что нередко является наиболее затратным и наименее выгодным способом (для собственников-нерезидентов он еще менее выгоден — 30%).

Второй и третий способы на сегодняшний день могут быть названы льготными и доступны только арендодателям, зарегистрировавшим ИП. Во-первых, у таких лиц есть возможность приобрести патент, цена которого фиксируется на год (возможна и помесячная оплата) и зависит от района расположения квартиры и ее площади.

Стоит иметь в виду, что в этом случае, помимо стоимости патента, ежегодно уплачиваются страховые взносы в ПФР и ОМС, которые в 2018 году составляют 32,285 тыс. руб. в год (если годовой доход, установленный для расчета стоимости патента, превышает 300 тыс. руб., то в ПФР необходимо заплатить еще 1% от суммы превышения). Закон предусматривает возможность не платить страховые взносы за периоды, когда у ИП не было деятельности. Для этого предприниматель должен подать в налоговую инспекцию заявление и подтверждающие документы.

Во-вторых, у ИП есть возможность прибегнуть к так называемой упрощенной системе налогообложения (УСН). В этом случае арендодатель оплачивает только 6% от общей суммы годового дохода (страховые взносы уже учтены). Однако такая форма требует регулярного предоставления в налоговые органы полной отчетности о деятельности ИП, а это не всегда просто и нередко вынуждает арендодателей обращаться за помощью к профессионалам, что также увеличивает затратную часть.

Возникает логичный вопрос: как выбрать оптимальную для арендодателя систему налогообложения?

В каких случаях интересна патентная система налогообложения

Стоимость патента зависит от района, где расположена квартира, и ее общей площади. Как говорилось выше, в настоящее время патент по деятельности, связанной с арендой (наймом) жилого помещения, может приобрести только лицо, зарегистрированное как ИП. У физлиц в настоящее время такой возможности нет, однако есть вероятность, что в будущем она появится. Рассмотрим конкретные примеры.

Пример № 1: собственник квартиры площадью 170 кв. м в новом доме на Мосфильмовской улице заключил договор с арендной платой 220 тыс. руб. в месяц.

Это Западный административный округ, и стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО. Площадь квартиры находится в диапазоне 100–200 кв. м. В этом случае стоимость патента составит 90 тыс. руб. в год (сумма рассчитана как 6% от годового дохода в 1,5 млн руб.).

Казалось бы, все просто, и патент будет интересен в тех случаях, когда фактический доход превышает установленный (1,5 млн руб.), то есть при арендной плате более 125 тыс. руб. в месяц. Но при этом нужно учитывать размер страховых взносов в ПФР и ОМС, которые обязательны для оплаты. На 2018 год общий размер страховых взносов равен 32,385 тыс. руб. в год.

То есть фактически арендодатель заплатит 90 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. = 120,385 тыс. руб. в год. Соответственно, патент в данном случае будет интересен при арендной плате, превышающей 167 тыс. руб. в месяц.

Патентная система достаточно проста и не требует подачи регулярной отчетности в налоговые органы. В принципе, в том, как подать заявление на патент и как оплатить налог, может разобраться любой человек, быть специалистом для этого совершенно не обязательно.

Из практики мы знаем, что пока патентной системой налогообложения пользуются в основном владельцы элитных квартир либо квартир бизнес-класса в районах, отличных от ЦАО, где стоимость патента ниже. Однако нередки случаи, когда патентная система очень выгодна и для квартир в ЦАО.

Пример № 2: собственник квартиры в новом доме на Никитском бульваре (ЦАО) площадью более 300 кв. м может иметь ежемесячный доход в размере 800 тыс. руб.

Патент на такой объект стоит 450 тыс. руб. в год (6% от установленного законом для таких квартир годового дохода в 7,5 млн руб.). В этом случае патент очень выгоден.

Если площадь квартиры меньше, но при этом она стоит столько же или дороже, стоимость патента составит 270 тыс. руб. в год (6% от установленного годового дохода в 4,5 млн руб.), то есть он еще более выгоден.

Заметим, что в ЦАО чаще всего патент приобретается для квартир площадью 100–200 кв. м, и его стоимость в этом случае равна 135 тыс. руб. в год. С учетом страховых взносов получается, что для таких объектов патент выгоден при арендной плате от 260 тыс. руб. в месяц.

В каких случаях выгодна УСН

Читать еще:  Обман и мошенничество на рынке новостроек

Пример № 3: собственник квартиры площадью 83 кв. м в доме на улице Б. Каменщики заключил договор с арендной платой 120 тыс. руб. в месяц.

Это Центральный административный округ. Стоимость патента здесь выше, чем в других округах Москвы, и при этом отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Патент для квартиры площадью 83 кв. м в ЦАО также стоит 90 тыс. руб. в год, и это, как говорилось выше, рассчитано как 6% от установленного годового дохода в 1,5 млн руб. Однако годовой доход собственника будет немногим ниже, чем установленные законом 1,5 млн руб. Таким образом, патентная система налогообложения в этом случае невыгодна, в особенности с учетом необходимости оплаты страховых взносов.

В таких случаях собственник прибегает к УСН со ставкой 6%, но это ежеквартальная оплата налогов и взносов, заполнение квитанций на оплату, подача налоговой декларации по итогам года. Фактически без помощи профессионального юриста или бухгалтера собственнику не обойтись. А это снова издержки.

В последнее время в Москве проводится большая работа по легализации арендного бизнеса. Законодательно устанавливаются различные льготные режимы налогообложения, в том числе позволяющие в упрощенной форме вести учет и отчетность, не прибегая к помощи профессионалов. ФНС налаживает электронные сервисы, что дает возможность, практически не выходя из дома, открыть ИП, выбрать налоговый режим, заплатить налоги и взносы, сдать отчетность. Наконец-то появилась долгожданная возможность открыть ИП через МФЦ, однако эта опция доступна пока только для Москвы.

В настоящее время нередко говорят о законодательных инициативах, направленных на еще более интересные нововведения. Например, в том, что касается особенностей налогообложения самозанятых граждан в соответствии с антикризисным планом правительства РФ. Предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных в 2017–2018 годах для учтенных в ФНС самозанятых граждан, предоставляющих отдельные виды услуг (няни, репетиторы и др.). При этом сегодня правовой статус самозанятого лица в России законодательно не закреплен.

Хотя новость о возможности приобретения патента с упрощенной системой оплаты налогов и взносов без регистрации ИП была положительно воспринята собственниками сдаваемых в аренду квартир, этот вид деятельности не отнесен к списку, позволяющему применять льготы для самозанятых. Сама же программа поддержки самозанятых граждан со стороны государства недоработана, и пока не ясно, будет ли она введена в действие в 2018 году для арендного бизнеса. Отметим, что, по некоторым оценкам, около 90% арендодателей нигде не зарегистрированы, не ведут учет доходов и не уплачивают налоги в бюджет.

Еще одна очень важная деталь. Высокая стоимость патента и сложная процедура оформления ИП пока не позволяет использовать льготные налоговые режимы абсолютно всем арендодателям. Безусловно, в дальнейшем необходимо предусмотреть более привлекательный налоговый режим для квартир с арендной ставкой ниже 70 тыс. руб. в месяц. Сегодня такие арендодатели фактически не имеют возможности пользоваться льготными режимами налогообложения. При этом НДФЛ со ставкой 13% для них достаточно высок, режим УСН (6%) сложен и непонятен, а патент попросту невыгоден.

На этом фоне инициатива законодателей, направленная на легализацию доходов в сфере бюджетных квартир путем внедрения упрощенной системы регистрации и уплаты налогов и взносов по принципу одного окна (без получения статуса индивидуального предпринимателя), кажется вполне логичной и необходимой.

Примеры применения патентной системы для квартир c арендной ставкой до 70 тыс. руб. в месяц:

Пример № 4: собственник трехкомнатной квартиры площадью 76 кв. м в доме на Ленинградском проспекте (ст. м. «Сокол») заключил договор с арендной платой 60 тыс. руб. в месяц.

Это Северный административный округ. Стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО, и при этом, как указано выше, отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Годовая сумма налога при покупке патента для этой квартиры составит 60 тыс. руб. (6% от установленного законом для таких квартир потенциально возможного годового дохода в 1 млн руб.). Страховые взносы будут оплачиваться дополнительно, то есть общая сумма налогов и взносов за год составит: 60 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. = 92,385 тыс. руб. в год. Почти столько же (93,6 тыс. руб.) арендодатель заплатит в случае НДФЛ со ставкой 13%. При этом если прибегать к УСН, то сумма налога составит 43,2 тыс. руб. в год (6% от годового дохода в 720 тыс. руб.). Напомним, что при УСН страховые взносы дополнительно не оплачиваются, они уже включены.

Данный пример показывает, что патентная система невыгодна для данного объекта.

Следующие примеры не очень дорогих квартир также это подтверждают.

Пример № 5: собственник однокомнатной квартиры с дизайнерским ремонтом площадью 49 кв. м в новом доме с закрытым двором и парковкой у ст. м. «Кузьминки» предлагает снять эту квартиру за 50 тыс. руб. в месяц.

Стоимость патента для округов вне ЦАО в пределах МКАД при площади квартиры до 50 кв. м установлена в размере 18 тыс. руб. в год. В год собственнику придется заплатить: 18 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. (страховые взносы) = 50,385 тыс. руб. С учетом дополнительных страховых взносов эта система будет интересна при арендной ставке от 70 тыс. руб. в месяц (если арендная ставка ниже, то УСН со ставкой 6% выгоднее).

Данные примеры позволяют сделать вывод, что такой интересный режим, как патентная система налогообложения, пока малодоступен для недорогих квартир и даже не всегда доступен для домов бизнес-класса, расположенных в районах за пределами ЦАО.

Упрощенная система налогообложения с объектом «доходы» со ставкой 6%, безусловно, будет интереснее, чем 13% (НДФЛ для физических лиц резидентов), но оформление ИП, годовая отчетность, ежеквартальные авансовые платежи по налогам вызывают у арендодателей определенные опасения. Некоторые воспринимают ИП как отдельную компанию, что отпугивает возможными сложностями и проволочками, связанными с деятельностью юридического лица.

В то же время стоит отметить, что в целом внедрение льготных режимов налогообложения играет важную роль, и успехи в данной сфере уже есть. Так, по данным правительства Москвы в 2017 году, поступление налоговых платежей от сдачи квартир в аренду выросло на 20% по сравнению с предыдущим годом. При этом количество приобретенных патентов на сдачу в аренду жилья выросло за этот же период на 11%. Таким образом, наблюдается позитивная динамика, и очевидно, что работа столичных властей будет направлена на дальнейшую легализацию рынка аренды.

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2020 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан. С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  • Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
  • Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
  • Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.
Читать еще:  Заявление об уточнении платежа в налоговую. Образец 2020 года

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

  • через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
  • в отделении банка по бумажному платежному поручению;
  • с помощью специального сервиса.

Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

  1. На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
    • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
    • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
    • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.

Сдал квартиру и спи спокойно: налоговый ад отменяется

До середины июля арендодателям в обязательном порядке было необходимо уплатить НДФЛ за все годы сдачи недвижимости в аренду. Сообщениями об этом пестрили многие СМИ. Но правда ли это?

Как зарождалась паника

Пока есть время, предлагали журналисты и блогеры, скорее выберите один из трех вариантов.

Вариант первый: срочно заплатите НДФЛ со всех доходов прошлых лет, полученных вами от сдачи чего-либо в аренду.

Вариант второй: оформитесь как индивидуальный предприниматель (ИП) — тогда с момента регистрации ИП придется платить с данного вида дохода только 6% при выборе упрощенной системы налогообложения, но будет действовать ряд ограничений (например, при продаже квартиры или получении налогового вычета), а также обязанность платить страховые взносы.

Вариант третий (новомодный): не просто станьте ИП, но приобретите патент на сдачу жилья в аренду (патент нужно обновлять каждый год, его стоимость зависит от площади и местоположения вашего жилья).

Все три варианта абсолютно легальны и законны. Право собственника жилья — выбрать тот, который подходит ему больше всего. И здесь нужно самостоятельно оценивать свою выгоду, исходя из ряда параметров.

Развенчиваем мифы

По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности». Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.

«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.

Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.

Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор.

Более того, приводятся примеры, когда участковый якобы запугивал квартиросъемщиков уголовной ответственностью, из-за чего они сами писали «донос» на своего арендодателя, указывая конкретно уплачиваемые каждый месяц суммы.

В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.

«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».

В июле 2018 года газета «Коммерсант» сообщила, что Федеральная налоговая служба хочет получить право запрашивать у банков информацию о счетах физических лиц вне рамок налоговых проверок, чтобы бороться с незаконным предпринимательством. Однако нужно понимать, что это лишь намерение, которое для претворения в жизнь потребует внесения изменений в Налоговый кодекс РФ. Более того, против такого намерения ФНС уже публично выступил Минфин РФ.

По словам самих сотрудников налоговых инспекций, у всей махины ФНС чисто физически не хватит сил проверять доносы на хитрых арендодателей. Точно так же, как и на постоянной основе мониторить счета всех банковских клиентов.

«Очень часто какая-нибудь бабушка рассказывает участковому или посылает письмо в ФНС о том, что ее соседи сдают квартиру непонятно кому и что она уверена, что это делается незаконно. В девяти из десяти случаев такой донос не будет иметь ничего общего с действительностью — например, окажется, что оформлен договор сдачи жилья в аренду или что в квартире проживают ближайшие родственники хозяина недвижимости, — рассказывает один «налоговик» на правах анонимности. — Но самое главное — даже если квартиру и правда сдают без соответствующих документов и без уплаты налогов, у нас нет такого огромного количества сотрудников, которые бы могли проверять каждую подобную жалобу или донос. Максимум, что мы можем сделать, — послать письменное уведомление арендодателю о том, что ему необходимо подать декларацию и заплатить налоги в случае сдачи недвижимости в аренду».

Собеседник Банки.ру также обращает внимание на тот факт, что иногда в налоговую жалуются на неуплату налогов за сдачу в аренду ипотечного жилья.

«Но здесь уже не совсем наша юрисдикция, — поясняет сотрудник налоговой. — Практически во всех ипотечных договорах прописан запрет на сдачу в аренду такого вида жилья, так как до полного погашения кредита оно по закону находится в залоге у банка. Таким образом, сдавая в аренду ипотечную квартиру, вы поступаете незаконно, а это уже не по нашей части».

Что действительно поменяется

Однако в 2018 году впервые в налоговое уведомление будет «добавлен» НДФЛ за 2016 и 2017 годы. Важное уточнение: речь о налоге на доходы физических лиц, который не был удержан ранее, хотя сведения о нем были поданы в ФНС налоговыми агентами.

Что означает эта «крокозябра»? Если налогоплательщик официально трудоустроен по ТК РФ, то его работодатель удерживает с его зарплаты НДФЛ и направляет в ФНС. Однако если налогоплательщик имеет дополнительный, побочный доход (не от работодателя), то направить в ФНС налоговую декларацию и уплатить НДФЛ он должен самостоятельно. К таким доходам могут относиться доходы от занятия предпринимательской деятельностью, доходы от продажи имущества и в том числе доходы от сдачи недвижимости в аренду.

Более того, если в аренду вы сдали недвижимость не физлицу, а компании, то такое юрлицо считается налоговым агентом.

Информация с сайта ФНС гласит: «Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате. Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет денежных средств, выплачиваемых налогоплательщику, при этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50% суммы выплаты. При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога».

Физлица обязаны в срок до 30 апреля задекларировать свой доход, то есть подать соответствующую декларацию в налоговую. После этого заплатить налог будет необходимо до 15 июля следующего года.

Важно: согласно сайту ФНС, срок уплаты не удержанного налоговым агентом НДФЛ за 2016 год был перенесен на 2018 год. Таким образом, оплатить данный налог необходимо до 1 декабря 2018 года.

Имейте в виду, что в России на текущий момент существует пять налоговых ставок НДФЛ — от 9% до 35%. Они отличаются не только по видам доходов, но и по категориям налогоплательщиков. Например, если вдруг по каким-то причинам вы только сейчас получили дивиденды, положенные вам до 2015 года, то должны заплатить государству 9% от суммы этого дохода. Но дивиденды, выплачиваемые с 1 января 2015 года, облагаются налогом уже по ставке 13%. Если же вы выиграли в лотерею, то заплатите 35% от суммы дохода.

Кстати, декларировать доход от сдачи жилья в аренду необходимо, даже если у вас арендовали недвижимость только на сутки. Об этом ФНС предупредила россиян в связи со сдачей в аренду большого количества имущества во время чемпионата мира по футболу.

И да, вы правильно поняли, за непредставление декларации по НДФЛ и неуплату по ней налога в срок оштрафуют даже арендодателя, сдавшего комнату на одну ночь (при наличии доказательств о факте съема жилья и после проведения соответствующей проверки, разумеется).

Впрочем, есть и позитивный момент — арендодателям жилья вроде бы готовят налоговые послабления, чтобы вырастить полноценный белый рынок аренды.

Что говорят юристы

«В этом году арендодатели обязаны уплатить НДФЛ с дохода, полученного за 2017 год, путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговым периодом является предшествующий календарный год, поэтому в декларации необходимо отразить только годовой доход, — поясняет Лопатина. — Ответственность за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный законодательством срок предусмотрена статьей 119 НК РФ и влечет за собой штраф в размере от 5% до 30% от суммы налога, подлежащего уплате, за каждый месяц просрочки. Неуплата или неполная уплата сумм налога, согласно статье 122 НК РФ, влечет за собой штраф в 20% от неуплаченной суммы налога».

При этом Лопатина предупреждает: за уклонение от уплаты налогов путем непредставления налоговой декларации или иных документов, совершенное собственником в крупном размере или особо крупном размере, установлена уголовная ответственность (ч. 1 ст. 198 УК РФ).

Впрочем, уточняет она, определить налоговому органу налоговую базу (годовую арендную плату) для начисления НДФЛ чаще всего невозможно, особенно в случае сдачи в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.

«Как правило, расчеты в этом случае осуществляются наличными денежными средствами, и установить действительный доход весьма сложно», — отмечает наша собеседница.

В свою очередь, руководитель практики налогового права НЮС «Амулекс» Анатолий Нагиев обращает внимание, что базой для подоходного налога служит именно фактически полученный доход, поэтому помимо договора нужно иметь документы, подтверждающие получение дохода (например, расписку или выписку по счету).

По словам Нагиева, физлицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года (срок давности).

«Неуплата налогов может обернуться очень неприятной ситуацией для должника вроде наложения судебными приставами ограничения выезда за пределы Российской Федерации. Данное ограничение на выезд является одной из мер принудительного взыскания задолженности. Запретить вам выезд за рубеж может судебный пристав, если к нему поступил исполнительный документ в отношении вас, по которому сумма взысканной задолженности по налогам больше или равна 10 тысячам рублей», — объясняет Нагиев.

Эксперт также советует не забывать, что информация о получении вами дополнительного дохода может всплыть в любой момент. Например, банки практически по любым причинам могут уведомить налоговый орган о подозрительных операциях по вашим счетам, либо указанная информация может поступить от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей управляющих компаний, риелторов и от простых граждан (соседей) по телефону доверия, что может послужить основанием для проведения мероприятий налогового контроля. При этом налоговая может запросить у банка выписку о движении денежных средств по вашим счетам.

Адвокат Ольга Сулим отмечает: в случаях, когда физическое лицо получает доход от организации, ИП, нотариуса, адвоката или адвокатского кабинета, этот налог уплачивается не самим физическим лицом, а субъектом, являющимся «источником его дохода» (п. 1 ст. 226 НК РФ). При этом речь идет о всех видах дохода, полученных таким образом (п. 2 ст. 226 НК РФ).

«Механизм уплаты НДФЛ в рассматриваемом случае будет следующим. Предположим, организация арендует у физического лица помещение, и размер арендной платы составляет 100 тысяч рублей. Фактически «на руки» арендодатель — физическое лицо получает только 87 тысяч рублей, потому что НДФЛ в размере 13% (то есть 13 тысяч) организация-арендатор обязана вычесть из получаемой арендодателем суммы дохода и самостоятельно уплатить государству в качестве подоходного налога», — предупреждает Сулим.

Адвокат также указывает, что 13% удерживается от суммы доходов в случаях, когда арендатор является резидентом РФ. Для нерезидентов РФ размер налога равен 30%. «Сам налог должен быть перечислен в бюджет не позднее следующего за днем выплаты арендной платы дня (пункт 6 статьи 226 НК РФ)», — заключает Сулим.

Налог на сдачу квартиры в аренду в 2020 году

В России все доходы физических лиц облагаются налогом, и арендная плата не исключение. Уклонение от уплаты налогов считается нарушением закона, за которое гражданин может понести административную и даже уголовную ответственность.

Существует несколько типов налогообложения, которые используются собственниками квартир. В этой статье мы подробно расскажем о них и дадим рекомендации о том, какой тип использовать в разных случаях.

Какие налоги нужно платить за сдачу квартиры

Есть 4 способа налогообложения, которые подходят для такой ситуации:

  1. НДФЛ — для физлиц и ИП;
  2. налог для самозанятых — для физлиц;
  3. патентное налогообложение — для индивидуальных предпринимателей;
  4. общее и упрощенное налогообложение — для индивидуальных предпринимателей.

НДФЛ и налог на самозанятых меньше, чем плата для ИП, ведь предприниматель должен оплачивать еще и страховые взносы. Поэтому собственники квартир обычно выбирают налоги для физлиц. Но бывают случаи, когда необходимо зарегистрировать ИП, чтобы сдавать квартиру:

  1. вы купили квартиру специально для сдачи в аренду, никогда не проживали в нем сами;
  2. вы сдаете несколько квартир.

В таких ситуациях сдача квартиры часто квалифицируется как предпринимательская деятельность. В других обстоятельствах можно платить налоги для физлиц. Под такую систему налогообложения подпадают случаи, когда:

  1. вы переезжаете в другой город или страну, сохраняете квартиру в старом городе, сдаете ее в аренду и имеете другой источник дохода;
  2. вы заключили брак, переехали к супругу (супруге) и сдали свою квартиру в аренду;
  3. квартира досталась вам в наследство;
  4. вы получили квартиру по договору дарения.

Размер и порядок уплаты налогов для физических лиц

Физлица могут сдавать недвижимость как самозанятые, даже если они трудоустроены в компании. Все трудоустроенные граждане должны платить НДФЛ.

Ставка НДФЛ — 13% годового дохода для физических лиц, постоянно проживающих в России. Если гражданин РФ проводит мало времени в стране (более 183 дней в году вне России), для него ставка повышается до 30% годовых.

Если вы платите НДФЛ за сдачу квартиры, нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ по окончании календарного года, в котором получили доход. К ней лучше приложить копию договора аренды. Декларацию за 2020 год нужно подать не позднее 30 апреля 2021 года. Налоги необходимо заплатить самостоятельно не позже 15 июня 2021 года.

Если самозанятый сдает квартиру физлицам, налоговая ставка составляет 4%, юрлицам и ИП — 6%. Налог на самозанятых платится ежемесячно, а расчеты формируются в приложении «Мой налог», в которое нужно загружать чеки. Не позже 12-го числа каждого месяца самозанятый получает уведомление с указанием суммы налога и реквизитов. Можно привязать банковскую карту к приложению «Мой налог», и тогда средства будут списываться автоматически.

Размер выплат для индивидуальных предпринимателей

ИП может использовать общую или упрощенную систему налогообложения. В рамках первой налоговая ставка равна 13%, по второй — 6% от дохода или 15% от разницы между доходами и расходами. Выгоднее упрощенная система, но для ее применения индивидуальный предприниматель должен соответствовать требованиям:

  1. менее 100 человек в штате;
  2. отсутствие филиалов;
  3. годовой доход до 150 000 000 ₽.

Если вы оформляете ИП для сдачи нескольких квартир, вы сможете использовать УСН и платить налог по ставке 6% от годового дохода.

Кроме налогов индивидуальный предприниматель обязан платить страховые взносы за себя. Они фиксированные и в 2020 году составляют:

  1. 32 448 ₽ за обязательное пенсионное страхование;
  2. 8 426 ₽ за обязательное медицинское страхование.

За доход свыше 300 000 ₽ ИП платит дополнительные пенсионные взносы в размере 1%. На медицинское страхование дополнительных взносов нет.

Патентная система

Многие ИП, которые занимаются сдачей квартир, используют патентное налогообложение. Ее суть состоит в том, что за нужно платить за год аренды вперед. Стоимость патента варьируется — за сдачу квартиры площадью 50 кв. м нужно платить около 20 000 ₽ в год.

Можно приобрести патент на 6 или 12 месяцев. Любой индивидуальный предприниматель может подать заявление на патент в налоговый орган по месту прописки.

Обычно патентная система более выгодная, чем упрощенная, но она имеет существенный недостаток. В УСН и ОСН учитывается доход, а в патентной системе — только срок патента. Если жильцы съехали, и квартира несколько месяцев пустовала, не получится вернуть упущенную прибыль.

Выбирать систему стоит, опираясь на реалии города, в котором вы сдаете квартиру. Если это Москва или крупный областной центр, вероятность долгого простоя минимальна. В маленьких провинциальных городках спрос на аренду квартир ниже, и больше подойдет УСН.

Порядок оплаты для ИП

Налог за сдачу квартиры нужно выплачивать каждый квартал. ИП должен вести книгу учета доходов, в которой фиксируются поступившие платежи, траты и оплата страховых взносов.

Раз в три месяца подается налоговая декларация, в которой указываются доходы за расчетный период, а затем уплачиваются налоги. Страховые взносы можно вносить до конца года, но выгоднее делать это каждый квартал — таким образом можно снизить размер налоговых выплат. Нужно прописывать эти суммы в декларации и вычитать из налогового сбора.

Сводная таблица расходов за аренду квартиры

Для примера возьмем арендную плату 30 000 ₽ в месяц, всего в год 360 000 ₽. Арендатор — физическое лицо.

Самые большие выплаты совершают физические лица, проживающие за рубежом. Выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятый и платить 4%, но для этого нужно соответствовать установленным требованиям. На втором месте по выгоде — НФДЛ. Регистрироваться в качестве предпринимателя стоит только в том случае, если вы сдаете несколько квартир и не имеете другого источника дохода. Так вы не платите НФДЛ и обеспечиваете себе пенсионные накопления. Среди систем налогообложения для ИП самая выгодная — патентная.

Как уменьшить размер налоговых выплат

Обычно сумма платежей за арендную плату — это годовой доход арендодателя, который полностью облагается налогом. Но можно снизить выплату, если вычесть из этой суммы размер коммунальных платежей.

Важно учитывать, что коммунальные платежи бывают двух видов:

  1. по факту потребления (электроэнергия, горячая и холодная вода по счетчикам);
  2. не зависящими от факта потребления (отопление, иные платежи по квитанции не по счетчикам — например, уборка мусора и т.д.).

Если квартирант оплачивает свет и воду, то собственник не получает никакого дохода, и эти платежи нужно вычесть из суммы, облагаемой налогом. Но в случае с отоплением все иначе: за эти услуги в любом случае нужно платить. Если они включаются в арендную плату, то относятся к реальному доходу и облагаются налогом.

Ответственность за неуплату налога

Многие арендодатели не заключают договор с жильцами и не платят налоги. Государственные органы не могут проверить каждого собственника, но они все равно могут узнать о неправомерной аренде — например, от соседей или даже от банков, информирующих ФНС о поступлении регулярных платежей. Когда поступают сведения о незаконном проживании, сначала проверяется достоверность сведений, а затем данные направляются в налоговую инспекцию, которая в результате проверки может выставить требование об уплате налога. Арендодатель может оспорить это решение через суд. Если удалось установить факт неуплаты налогов, это может грозить:

  1. штрафом в размере 20% долга перед налоговой или 40%, если неуплата была совершена умышленно;
  2. взысканием за непредоставление декларации — в размере 5% за каждый полный/неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1000 руб.;
  3. пеней за каждый день просрочки оплаты;
  4. если долг за 3 календарных года превышает 15 млн руб, то штрафом в размере от 100 000 до 300 000 рублей: или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет; либо принудительными работами на срок до 2 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет или без такового; либо арестом на срок до 6 месяцев; либо лишением свободы на срок до 2 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет или без такового.

При этом также необходимо заплатить все налоги, которые накопились за срок аренды.

Чтобы избежать проблем с налоговыми органами, правильно составляйте договор. Обратитесь в ПИК-Аренду, и мы обеспечим полное сопровождение сделки, подберем надежного квартиранта, проконтролируем своевременную оплату аренды.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector