Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе арендатора

Образец договора о расторжении сделки аренды жилого помещения и порядок действий

Проживание в квартире по договору аренды имеет определённый срок. По умолчанию он составляет 11 месяцев, но обе стороны сделки вправе определять его продолжительность самостоятельно по взаимному согласию. В любом случае договор найма жилья рано или поздно приходится расторгать, иногда — до окончания срока его действия.

Причины прекращения сделки могут быть различными, а инициатива может исходить как от арендодателя, так и от арендатора. В подобных вопросах важно руководствоваться правовыми нормами, регулирующими процесс расторжения арендного договора. В данной статье вы сможете ознакомиться с различными формами документов, в том числе с образцом расторжения договора аренды квартиры частными лицами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Общие принципы изменения и прекращения действия арендных договоров указаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ. Договор автоматически считается расторгнутым по истечению периода его действия. Однако нередко возникают ситуации, когда его необходимо расторгнуть досрочно.

Основания и причины для официального досрочного прекращения найма (и сдачи) квартиры содержит статья 450 ГК России:

  • по соглашению сторон;
  • по решению судебного органа при значительных нарушениях условий договора одной стороной сделки по требованию другой стороны;
  • по решению судебной инстанции по требованию одной из сторон в ситуациях, указанных в ГК РФ, либо в самом договоре;
  • в случае одностороннего отказа от выполнения условий договора, если подобный отказ допустим в законодательном порядке или по соглашению сторон.

Например, арендатор вовремя не вносит арендную плату, либо арендодатель предоставляет квартиру с ненадлежащими условиями для проживания.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры?

Расторжение договора аренды квартиры или иного жилого помещения по соглашению сторон или требованию одной стороны исключает необходимость судебных разбирательств, если между арендатором и арендодателем отношения являются дружественными. Можно решить вопрос посредством телефонного звонка или личной встречи. Если же дружелюбных отношений между участниками сделки не сложилось, разумнее следовать официальному порядку расторжения документа. Сам процесс расторжения договора аренды состоит из нескольких этапов:

  1. инициатор процедуры отправляет уведомление о своём требовании другой стороне;
  2. составляется соглашение о расторжении договора;
  3. обе стороны сделки подписывают соглашение, и арендодатель на законных правах может выселить нанимателя, а тот в свою очередь обязуется покинуть квартиру.

Далее стоит рассмотреть каждый этап в подробностях, и что стоит предпринять при определённых обстоятельствах прекращения найма.

Уведомление

Для окончания договора одна из сторон в первую очередь обязана уведомить об этом другую сторону. Для этого составляется уведомление в письменном виде. Передавать его нужно арендатору/арендодателю при личной встрече или по почте.

Согласно ст. 687 ГК России, уведомить о желании прекратить действие арендного договора инициатор обязан не позднее, чем за 3 месяца. Но на практике в документе указывается иной срок, обычно он составляет от 14 до 30 дней и устанавливается сторонами в добровольном порядке. Поэтому при решении вопроса необходимо соблюдать именно условие договора.

Конкретных требований к оформлению уведомления о прекращении действия арендного соглашения законом не предусмотрено.

Документ о прекращении договора аренды составляется в произвольной форме, однако он обязательно должен содержать такие сведения, как:

  • наименование;
  • полные реквизиты составителя и получателя уведомления (ФИО, данные паспортов, адреса регистрации, телефонные номера, данные ИНН);
  • реквизиты договора, к которому относится уведомление (дата и место подписания, номер соглашения);
  • основания и причины отправки документа;
  • требования, выраженные в уведомлении;
  • дата составления;
  • подпись составителя с расшифровкой.

Смотрите видео о составлении письма-уведомления о прекращении договора аренды:

Соглашение

После того, как уведомление пришло в руки арендатора или арендодателя, и он полностью согласен с ним, наступает время составить и подписать соглашение о расторжении договора найма квартиры. Согласно статье 452 ГК РФ, такой документ должен быть оформлен в такой же форме, в какой заключался договор аренды.

Прекращение сделки может быть оформлено отдельным соглашением или двумя письмами, где одна из сторон выступает инициатором, а другая соглашается на осуществление процедуры. Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды составляется только при взаимном согласии арендатора и арендодателя, в противном случае дело рассматривается в суде.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  • Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  • Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Данный документ в обязательном порядке должен содержать дату, с которой договор будет являться разорванным, а также пункт об отсутствии претензий между сторонами и общее описание состояния жилого помещения. Остальные сведения, прописанные в соглашении, аналогичны тем, что указаны в уведомлении — полные реквизиты двух сторон, причины прекращения договора. Только подписать официальную бумагу обязаны и арендатор, и арендодателем, а также расшифровать свои подписи.

В какой момент сделка является разорванной?

Кроме того, для полного прекращения сделки необходимо соблюдение ряда условий:

  1. арендные платежи полностью выплачены арендатором и за ним не числится долгов;
  2. квартира и всё имущество в ней находятся в надлежащем состоянии (если нет, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор возместил убытки);
  3. наниматель собирает вещи и выселяется из жилья (если он отказывается это сделать в установленный в соглашении срок, к нему могут быть применены штрафные санкции по судебному решению).

После того, как наниматель квартиры сдаст её собственнику в первоначальном неиспорченном состоянии, либо возместит причинённый ущерб имуществу, а также в полном размере выплатит арендную плату и покинет жильё, договор о расторжении аренды считается расторгнутым. При этом обязательства обеих сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Досрочное прекращение

Досрочное прекращение действия договора найма возможно как по договорённости сторон, так и в одностороннем порядке. Во втором случае чаще всего решение вопроса требует судебных разбирательств. Иногда в договоре обозначается пункт об отступных. Если он присутствует, инициатор разрыва сделки обязуется выплатить компенсацию.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по требованию собственника регулирует статья 619 ГК России, по требованию нанимателя — статья 620 ГК России.

Нужна ли регистрация?

Если сам арендный договор не был зарегистрирован (а для найма на срок менее 5 лет и не требуется регистрация документа в соответствии со статьёй 674 ГК РФ), то регистрация расторжения сделки также не нужна (все о регистрации договора аренды между физическими лицами можно найти тут). Если же договор подлежал регистрации, то прекращение его действия должно быть подтверждено аналогичным образом. Обычно это необходимо при долгосрочном найме жилья.

Cтатья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

  • Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  • Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

Основания для одностороннего разрыва

Правила пользования нанимаемым жильём и причины прекращения сделки обычно фиксируются в договоре аренды при его заключении. Однако законодательством установлены конкретные основания для того, чтобы каждая из сторон имела право расторгнуть договор найма.

Когда вправе это сделать арендодатель?

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, досрочное расторжение договора найма жилья по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор допускает следующие нарушения:

  • в течение двух и более месяцев не вносит арендные платежи или отказывается вносить полные, установленные договором суммы;
  • портит имущество в квартире;
  • на него приходят жалобы от соседей на шум;
  • поселяет в квартире третьих лиц, которые не указаны в договоре;
  • без согласия хозяина проводит перепланировку жилья, выкидывает мебель и устанавливает новую.

Право квартиросъемщика

Основания для расторжения договора раньше указанного срока по инициативе арендатора содержит статья 620 ГК РФ. К таким основаниям относится ряд случаев:

  1. арендодатель не предоставил жильё в пользование или создаёт преграды для проживания в нём (поменял замки, заселил других людей и т. п.);
  2. владелец квартиры умолчал о значительных недостатках имущества или не предупредил об их наличии нанимателя, то есть состояние квартиры в целом не соответствует заявленному;
  3. жильё перестало быть пригодным для использования по причинам, не зависящим от нанимателя (затопление соседями, поджог третьими лицами и т. п.);
  4. арендодатель отказывается проводить в установленные договором сроки капитальный ремонт имущества, что является его прямой обязанностью.
Читать еще:  Перевод от одного работодателя к другому — Kpasnokamsk

Кого нельзя выселить после прекращения сделки?

Особым случаем при расторжении договора аренды является наличие временной прописки у нанимателей. Их нельзя выселить из квартиры даже если срок действия договора вышел, а арендодатель обратился в суд. В данной ситуации представители судебной власти встанут на сторону жильцов с временной регистрацией и обяжут их в течение 30 дней искать новое жильё.

Расторжение договора аренды жилья — необходимая процедура, к выполнению которой стоит подходить с не меньшей ответственностью, чем к его заключению. Если сторонам не получается договориться между собой, необходимо действовать в строгом соответствии с законодательством, чтобы соблюсти собственные права и допустить их ущемления.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

Читать еще:  Судебная практика по «серой зарплате»

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Январь 2020

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 1 807 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 1 806 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

  • собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
  • после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
  • квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
  • в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

  • уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
  • жилец использует квартиру не по прямому назначению;
  • систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
  • порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 637 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 481 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 411 hits)

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Расторжение договора найма квартиры раньше срока

Денис Чижик

Здравствуйте! Интересует такой вопрос:

если я снимаю квартиру, в договоре написано что срок сдачи квартиры например 1 год, что будет в случае, если я пожелаю выселится с квартиры раньше ? Должен ли этот момент это быть описан в договоре (например сумма штрафа)?

Денис, данный момент должен быть прописан в договоре. Если же ничего не написано по этому поводу, вам могут не вернуть депозит.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если наймодатель включает этот пункт в договор, значит нужно договариваться в части его исполнения. Должен или не должен решают обе стороны. Договаривайтесь обо всем и прописывайте каждый свои риски. Стандартно за 30 календарных дней каждая из сторон предупреждает об окончании действия договора. Это можно сделать в любой момент, причины тому могут быть разными.

То есть если этот момент в договоре никак не прописан, но мы на словах договорились что я вношу плату за первый и последний месяц, ничего не мешает хозяину квартиры мне потом деньги за последний месяц не вернуть? И депозит в том числе.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Пропишите просто: за 30 календарных дней обе стороны обязуются предупредить о расторжении договора. Вот и проживете свой оплаченный последний месяц.

Читать еще:  Расторжение брака сроки рассмотрения дела

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Обязательно, в стандартном договоре есть пункт о досрочном расторжении договора найма и условия этого расторжения для каждой из сторон.

Здравствуйте, Денис!
У Вас с арендодателем двусторонние отношения — все нюансы лучше прописать, особенно возможность досрочного расторжения. Обычно досрочное расторжение по соглашению сторон предусматривается в тексте при условии заблаговременного (от 2 недель до месяца) уведомления одной из сторон.
В целом, как Вы уже сами заметили, ничто, кроме совести, не помешает арендодателю не вернуть Вам сумму за последний месяц, если это не будет предусмотрено текстом договора.

Здравствуйте, Денис. У вас довольно большой шанс вернуть оплату за последний месяц (или депозит) если вы правильно оформите передачу ключей:
Подписать акт приёма передачи. Очень вероятно, что владелец не захочет его подписывать, в этом случае он оставит за собой возможность давления под предлогом: «ты у меня украл . и я на тебя заяву в полицию напишу.»
Для того, чтобы не произошло такой ситуации у вас должны быть двое свидетелей на передаче ключей. После получения отказа о подписании акта вам необходимо на камеру телефона пройтись по квартире и озвучить все имущество, которое есть в наличии в квартире, затем на камеру пригласить свидетелей для подписания данного акта. Так вы обезопасите себя от давления собственника.
Затем вы говорите основной свой козырь: «на данный момент срок уплаты налога за 2018 год истёк и вы попадёте в очень неприятную ситуацию с налоговой если мы будем решать данный спор в ответственных органах. Штраф за неуплату налога составляет 40% и дополнительно его обяжут оплатить тот самый налог 13%. Таким образом, если вы прожили у него хотя бы 2 месяца в 2018 году, то ему будет дешевле просто отдать вам залог (депозит). Если будет давить на повреждения в квартире, то говорите, что это естественный износ.
Скажите, что вы намерены получить депозит в полном объёме в срок 7 дней. При отказе будет направлена досудебная претензия и повестка в суд (у вас должен быть договор на руках) (на приём-передачу лучше договор сам не брать а только фото, чтобы владелец не испортил ваш экземпляр).
В моем случае это сработало идеально и депозит я вернул в полном размере через 4 дня.
Если не выйдет на контакт, то можно самостоятельно взять из интернета досудебную претензию и направить ему.
В своём совете я заранее исключаю походы по судам, просто нужно быть в диалоге достаточно убедительным, чтобы собственник прогнулся под напором. Нужно транслировать мысль: «мне не важны ваши мутные схемы с налогами, я просто хочу вернуть свои деньги» нужно акцентировать, что это нив коем случае не Шантаж а описание ваших действий при его отказе от мирного урегулирования вопроса и вы просто описали ему правовые риски при выведении спора в ответственные органы.
Если есть ещё какие-то вопросы — могу пояснить.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вообще-то хорошо было бы понимать- этот договор у вас подписан и Вы, так сказать, думаете на перспективу, или же только планируете и прощупываете почву. И советы в этих случаях могут отличаться. В любом случае- хорошие отношения с собственником- дополнительная гарантия того, что съехав раньше времени Вам могут ( но не обязаны!) и депозит вернуть и никаких штрафных санкций не будет. По крайней мере, так практически всегда происходит с моими знакомыми, которым я помогаю сдать квартиру. В жизни всякое бывает.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя

Незаконная сдача жилья в аренду преследуется законом, но договор аренды – не самое популярное явление, а напрасно, ведь с помощью договора обе стороны (арендодатель и арендатор) могут защитить свои права даже в случае досрочного расторжения.

Благодаря официальному соглашению хозяин квартиры не сможет просто так выгнать своих жильцов, а они в свою очередь будут отвечать перед законом за состояние жилья.

Что нужно учитывать при досрочном расторжении договора аренды, выясним в этой статье.

Основные условия досрочного расторжения

Выступать инициатором расторжения договора может любая из сторон.

Но сделка является двусторонней, и досрочное прекращение может ущемлять интересы второй стороны.

Причины, по которым возможно досрочное прекращение контракта в одностороннем порядке, прописаны в действующем законодательстве.

Так, есть три повода для расторжения:

  • в судебном порядке по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ;
  • по обоюдному соглашению сторон;
  • по основаниям, предусмотренным договором.

Если договор аренды квартиры составлялся грамотным юристом, в тексте должны быть четко прописаны не только поводы для прекращения контракта, но и обязанности, которые понесут обе стороны.

Например, арендодатель не сможет заявить, что квартиранты должны покинуть жилье немедленно: его можно обязать сообщать о своих намерениях заранее, чтобы жильцы смогли найти новый вариант.

Арендаторы в свою очередь тоже не смогут уехать без предупреждения: в противном случае им придется нести финансовые убытки, чтобы компенсировать владельцу квартиры ее простой.

Статью о возможных последствиях аренды без оформления договора читайте здесь.

Основания для арендодателя

Основания, по которым запросить досрочное расторжение может арендодатель, прописаны в ст. 619 Гражданского кодекса.

Арендатор нарушает условия соглашения или использует имущество не по назначению.

Назначение имущества в договоре аренды можно не прописывать: по умолчанию использоваться квартира должна только по своему назначению – для проживания арендатора. Так, съемщик не может превратить квартиру в офис или склад и не может сдавать ее в аренду посуточно.

Арендатор в процессе эксплуатации ухудшает имущество.

В процессе длительного проживания происходит неизбежный износ ремонта, мебели и бытовой техники. Это причиной для расторжения договора не является. Учитываться будет умышленная порча имущества, незаконные перепланировки или ремонтные работы, которые не были согласованы с владельцем жилья.

Жилец больше двух раз подряд задерживает арендную плату.

Сроки, в течение которых арендатор обязан заплатить за проживание, тоже прописываются в договоре. Чаще всего сторонам удается договориться о переносе даты, но если этого не произойдет – договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя.

Арендатор не провел своевременный ремонт имущества.

При необходимости в договоре прописываются и сроки, в течение которых съемщик жилья должен сделать косметический или капитальный ремонт арендованной квартиры. При отсутствии такого пункта жилец просто должен поддерживать жилье в удовлетворительном состоянии, а все ремонтные работы и их стоимость согласовывать нужно с хозяином квартиры.

Арендодатель вправе включить в договор любые свои условия, и если арендатор с ними согласился – он обязан их соблюдать без оглядки на ГК РФ.

Основания для арендатора

Договор аренды может включать в себя любые требования квартиросъемщика. Факт подписания означает, что арендодатель с ними согласился.

Если же основания для расторжения договора по инициативе арендатора не прописаны, прекращено соглашение может быть только по договоренности сторон или через суд.

Законом предусмотрены следующие причины:

  • если жилье имеет недостатки, мешающие нормальному проживанию. Этот пункт сработает только в том случае, если съемщик не был предупрежден о наличии этих недостатков и не смог обнаружить их при приеме имущества;
  • если после заключения договора арендатор не получил доступа к квартире;
  • если жилье стало непригодным для использования из-за непредвиденных обстоятельств;
  • если владелец квартиры создает препятствия для использования жилья;
  • если владелец квартиры не выполняет обязательства по ремонту квартиры (если сроки прописаны в договоре).

Договор по соглашению сторон

Если стороны смогли договориться «полюбовно» и нет необходимости обращаться в суд, процедура расторжения проводится в кратчайшие сроки и без особых проблем.

Одного устного обсуждения проблемы недостаточно: необходимо составить соглашение, в котором будут указаны следующие данные:

  • дата составления;
  • данные об участниках сделки;
  • информация о добровольном досрочном расторжении договора;
  • дата вступления соглашения в силу;
  • данные об обязательствах или отсутствии претензий.

Составляется соглашение в двух экземплярах.

Статью об особенностях договора безвозмездной аренды читайте здесь.

Что делать, если одна из сторон против

Если решить спор в добровольном порядке не удалось и грозит судебное разбирательство, уведомление о желании расторгнуть договор аренды должно быть подано в письменном виде.

Составляется оно в двух экземплярах – одно остается у составителя, второе отправляется несогласной стороне заказным письмом.
(Образец уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды арендодателем Вы можете скачать здесь).

Контрагент (получатель) должен ответить на претензии в течение месяца с момента получения письма. Если реакции не последовало – можно смело обращаться в суд.

В уведомлении нужно указать следующие данные:

  • информацию о лицах, подписавших договор аренды;
  • основания, по которым соглашение должно быть прекращено;
  • сроки, в течение которых необходимо прекратить сделку;
  • дату составления и подпись составителя.

В некоторых случаях договор аренды включает в себя пункт о штрафе за одностороннее расторжение. Это абсолютно законно, и оспорить компенсацию в суде не получится.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector