Договор с агентством на продажу квартиры где услуги оплачивает покупатель

Договор с агентством на продажу квартиры где услуги оплачивает покупатель

Нюансы заключения договора на продажу квартиры с агентством недвижимости или риэлтором, образец документа

Продажа квартиры – юридически сложная процедура, провести которую самостоятельно для человека, не имеющего дел с рынком недвижимости, довольно сложно. Поэтому множество граждан прибегают к услугам риэлторов, которые не только самостоятельно ищут покупателя, но и впоследствии сопровождают сделку, помогая оформить документы и проверить юридическую чистоту сделки.

Для чего нужно соглашение?

Заключать письменный договор на оказание риэлтерских услуг нужно в обязательном порядке, так как это соглашение – гарантия выполнения обязательств каждой из сторон по отношению к другой. В договоре детально описываются все услуги, которые обязуется предоставить агентство за оговоренную плату, а также ответственность за недобросовестное их выполнение.

Услуги агента

Согласно заключенному договору исполнитель (риэлтор) обязуется осуществить в интересах заказчика:

  • Подготовить образцы договора.
  • Произвести осмотр и оценку реализуемого объекта недвижимости, и установить ту цену, которая будет соответствовать требованиям заказчика и будет конкурентоспособна на рынке.
  • Провести рекламную кампанию, направленную на привлечение покупателей.
  • Проводить переговоры с заинтересованными лицами и организовывать показы квартиры.
  • Искать подходящий объект недвижимости, если договор заключен на покупку или аренду жилплощади.
  • Проверить предоставленные продавцом документы на жилье.
  • Сопровождать сделку, если она заверяется нотариально.
  • Проводить консультации.
  • Проводить иные мероприятия в интересах заказчика.
  • Соблюдать конфиденциальность.

Заказчик, в свою очередь, обязан:

  • Предоставить полный комплект документов.
  • Информировать агента о возможных юридических сложностях, связанных с оформлением сделки.
  • Обеспечить риелтору возможность для организации показов объекта потенциальным покупателям.
  • Своевременно и в полной мере оплатить услуги риелтора после выполнения им своих обязательств.

Содержание документа

Агентский договор должен включать:

  1. Сведения о заказчике и исполнителе.
  2. Полный перечень оказываемых услуг.
  3. Стоимость объекта недвижимости.
  4. Сроки действия договора и возможность его продления.
  5. Права и обязанности исполнителя и заказчика.
  6. Условия расторжения договора и ответственность сторон.
  7. Порядок расчетов и размер комиссионного вознаграждения.
  8. Порядок решения споров.
  9. Сведения об отчетности со стороны исполнителя.

Необходимые бумаги

Исполнителю нужно предоставить:

  • Паспорт.
  • Доверенность, выданную риэлторским агентством с указанием полного перечня полномочий агента.

Агентству недвижимости потребуется предоставить:

  • Учредительные документы организации.
  • Свидетельство о гос. регистрации.
  • ИНН.

Заказчику нужно будет предъявить:

  • Гражданский паспорт, ИНН, СНИЛС.
  • Правоустанавливающие документы на жильё.
  • Согласие органов опеки и попечительства на сделку, если один из собственников – несовершеннолетний.
  • Справка по форме №9.

Как оформить контракт с риэлтором, на что обратить внимание?

В тексте соглашения должны присутствовать сведения о:

  • Площади жилого объекта.
  • Типе помещения (является объект жилым или нет).
  • Наличии ремонта, бытовой техники и др. особенностях квартиры.
  • Количестве комнат, балконов, лоджий и др.
  • Точном местоположении квартиры (кадастровый адрес).

В этом разделе должна быть указана информация об участниках соглашения – Ф. И. О. продавца квартиры, его персональные данные и контактный номер телефона, а также полное название риэлторского агентства и сведения о его директоре.

Предметом договора являются услуги риелтора. Они должны быть предоставлены в соответствии с условиями заключенного договора, а заказчик будет обязан их оплатить. Перечень предоставляемых услуг должен быть зафиксирован в тексте соглашения.

Обязанности сторон

  • Предоставление документов на объект недвижимости.
  • Оказывать содействие риэлтору на всех этапах действия соглашения.
  • Своевременно и в полном объеме оплатить услуги агентства.
  • Подписать акт выполненных работ.
  • Проведение рекламной кампании, направленной на привлечение покупателей.
  • Поиск покупателей и демонстрация им объекта.
  • Проведение переговоров с покупателями относительно условий сделки.
  • Проверка законности сделки и организация процесса.

Сроки сотрудничества должны быть четко прописаны в договоре. Чаще всего этот период составляет 1–4 месяца, но может быть пролонгирован по соглашению сторон.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Как правило, оплата проводится двумя частями. Первая часть должна быть выплачена независимо от итогов сотрудничества и даже в случае расторжения договора не будет возвращена. Остаток суммы выплачивается лишь в том случае, когда обязательства агента исполнены в полном объеме после подписания заказчиком ДКП.

Ответственность за нарушение условий

Ответственность сторон за нарушение взятых ими обязательств прописывается в тексте соглашения. Ответственность заказчика:

  • Если нарушены сроки выплаты комиссионных – взимается пеня в размере 0,1 – 0,2% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки.
  • Если договор расторгается по инициативе заказчика в одностороннем порядке – задаток не возвращается.

Меры ответственности агента прописываются в тексте типового соглашения редко, но в интересах заказчика настоять на внесении этого пункта в договор. Мерой ответственности за срыв сделки по вине исполнителя может стать обязанность выплатить компенсацию продавцу.

Как расторгнуть?

Основанием для расторжения соглашения между риэлтором и продавцом могут послужить:

  • Истечение оговоренных сроков.
  • Инициатива сторон.
  • Нарушение обязательств исполнителя или заказчика.
  • Наступление непредвиденных обстоятельств, независящих от воли сторон.

Условия расторжения и последствия для сторон должны быть прописаны в тексте документа отдельным пунктом. Как правило, если разрыв инициирован заказчиком – он будет вынужден оплатить риэлторские услуги соразмерно полученным фактически услугам.

Расчет производится так:

  • 5% от суммы взимается за формирование ДКП.
  • 30% за поиск покупателей (если они были найдены).
  • 65% – за составление купчей (если исполнитель выступает представителем заказчика).

Нужно ли заверять?

Договор на оказание риелторских услуг не подлежит нотариальному заверению и не требует государственной регистрации. Документ составляется в простой письменной форме.

Оформление договора с риелторским агентством позволяет заказчикам существенно сократить время поиск покупателя и возможные риски, так как привлечение профессионала гарантирует юридически верное оформление сделки с учетом всех требований законодательства РФ.

Однако услуги риелторов стоят недешево, а разрыв соглашения в одностороннем порядке может повлечь за собой потерю уплаченного ранее задатка независимо от результатов сотрудничества.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры

Договор с риэлтором заключается во всех случаях: при покупке, продаже, сдаче в наем. Он регламентирует права, обязанности и ответственность сторон, и дает клиентам определенные гарантии. Но так не всегда: если риэлтор или агентство работают недобросовестно, они могут составить документ «под себя», чтобы даже при неисполнении обязательств для них не было ответственности. Рассмотрим, какие виды договоров с агентствами обычно оформляются, как их расторгать, что они содержат и какие пункты должны насторожить клиента.

Обязательно ли заключать договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры?

Некоторые люди ошибочно считают, что оформлять договор с риэлтором на продажу квартиры необязательно. Есть несколько фактов, почему это утверждение в корне неверно:

  1. Агентства работают охотнее с клиентами, заключившими договор.
  2. Без договора у риэлтора нет никаких обязательств перед клиентами.
  3. Документом можно сразу определить зону ответственности агента, права и обязательства сторон.

Если же риэлторский договор не оформляется, агент ничем не обязан клиенту. Скорее всего, он не будет активно искать покупателя или недвижимость для покупки, а при появлении проблем агента вообще будет тяжело найти, особенно если он работает на себя.

Совет юриста: если риэлтор предлагает оформление договора, это хорошо. Обычно он заключается по заранее подготовленному шаблону, но перед подписанием важно внимательно изучить все пункты. Некоторые агентства составляют документы так, чтобы вообще не отвечать перед клиентами, даже если сделка срывается по вине риэлтора.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Виды и содержание договоров с риэлтором

Чаще всего риэлторы оформляют эксклюзивные договоры, об оказании услуг или поручения. Но обычно каждый из них содержит элементы нескольких видов договоров.

Обратите внимание! Если агентство получило сертификат, скорее всего оно будет использовать шаблоны, утвержденные Гильдией риэлторов и прошедшие юридическую экспертизу. Но сейчас сертификация необязательна, поэтому документы обычно составляют юристы агентств.

Договор на оказание услуг

Договор возмездного оказания услуг – это документ, согласно которому исполнитель обязуется выполнить для заказчика определенную им работу. Заказчик же обязан все оплатить (ст. 779 ГК РФ).

Что должен содержать такой договор с агентством недвижимости:

  1. Дату и место составления.
  2. Сведения об агентстве: наименование, ИНН, ОГРН, номер телефона, ссылка на сайт.
  3. Информацию о клиенте: Ф.И.О., дату рождения, паспортные данные.
  4. Предмет – продажа недвижимости.
  5. Адрес, расположение, площадь, кадастровый номер квартиры.
  6. Стоимость недвижимости.
  7. Срок действия, дата вступления в силу (обычно с момента подписания).
  8. Обязанности агента: исполнение условий договора до окончания срока его действия, информирование клиента о результатах проделанной работы, предоставление отчетов, оформление документов для сделки, поиск покупателя, организация и проведение переговоров с потенциальными покупателями, прием звонков от них, размещение объявлений о продаже.
  9. Если агент заключает сделку купли-продажи от имени заказчика: реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, его полномочия.
  10. Права агента: определять методы исполнения обязательств, требовать от заказчика сведения об объекте, получить вознаграждение при исполнении условий договора в установленные сроки, заключать от имени клиента сделки по доверенности.
  11. Обязанности заказчика: предоставление достоверных сведений о недвижимости, выдача нотариально удостоверенной доверенности на сделку (по желанию), не обременять жилье правами третьих лиц, и не совершать действий, препятствующих оформлению договора купли-продажи (далее – ДКП).
  12. Права заказчика: требовать от агента надлежащего исполнения условий, предоставления отчетов о работе.
  13. Ответственность сторон. Например, если в ходе работы агент потеряет документы, расходы на их восстановление возмещает он. Можно предусмотреть и неустойку, ее размер определяется сторонами самостоятельно.
  14. Размер агентского вознаграждения: фиксированная сумма или процент от сделки.
  15. Срок выплаты вознаграждения: например, не позднее дня исполнения риэлтором своих обязательств.
  16. Основания и порядок расторжения.
  17. Форс-мажорные обстоятельства.
Читать еще:  Договор между ооо с одним директором

Важно! Выше указано лишь примерное содержание договора на риэлторские услуги при продаже квартиры. Его можно менять на свое усмотрение, но с учетом требований гл. 39 ГК РФ.

Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости. При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

  • Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
  • Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
  • проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
  • Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
  • Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

  • Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
  • при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
  • выбирать подходящее время для показа квартиры;
  • вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
  • производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
  • вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
  • участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
  • контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
  • договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
  • производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

  • список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
  • соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
  • размеры вознаграждений за услуги;
  • сроки действия соглашения (не менее одного года);
  • пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
  • пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

  1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
  2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
  3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

  1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
  2. фактическая продолжительность договора;
  3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

  • Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
  • Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Хотите оформлять пенсию, пришло время? Весь список необходимых вам документов вы найдете здесь.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

  • неудовлетворительным качеством оказанных услуг;
  • самостоятельным приобретением жилья.
  • сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Договор с риэлтором на покупку квартиры

Несмотря на обилие предложений покупки-продажи недвижимости на различных платформах, зачастую процедура приобретения новой квартиры сильно затягивается из-за того, что подходящего жилья просто нет. Проблему могут решить агентства недвижимости, имеющие собственную базу данных, в которой, как доказывает практика, вариантов жилья значительно больше, чем в открытых источниках.

Нужен ли договор с риэлтором

Любое агентство недвижимости будет работать с клиентом только после заключения соответствующего договора. То же самое можно сказать и о нормальных частных риэлторах. Таким образом, договор на обслуживание (может называться и по-другому) – это обязательный документ.

Читать еще:  Через сколько можно подавать на гражланство если муж гражданин рф

Более того, если риэлтор или агентство предлагают сотрудничать без заключения договора – это плохой признак. Скорее всего – это мошенники, которые на самом деле не собираются ничего делать. Они возьмут с клиента аванс за обслуживание и, в лучшем случае, будут имитировать бурную деятельность. В худшем – перестанут реагировать на звонки вообще.

Обязательные пункты договора

Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.

Рассмотрим все основные пункты договора подробнее.

Информация о сторонах сделки

Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора. Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять. Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.

Описание квартиры, которую планируется купить

Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.

Обязанности и права сторон

Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

Сроки исполнения обязательств

Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

Расценки за услуги

Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

Условия расторжения договора

Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:

  • Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
  • Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).

Ответственность за невыполнение обязательств

Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.

На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа. Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.

Документы для заключения договора

При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.

От покупателя

От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.

От продавца

Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, в ней вполне могут быть прописаны люди, имеющие пожизненное право проживания в квартире. И даже смена собственника не сможет ничего изменить. Проще говоря, есть риск приобрести квартиру, в которой уже живут какие-то посторонние лица и выселить их будет невозможно.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, сколько людей прописано в данной квартире.
  • Техпаспорт. При помощи этого документа можно проверить соответствие планировки. Если она не будет совпадать, значит перепланировка производилась без разрешения соответствующих инстанций. Как следствие, может возникнуть риск того, что уже после покупки придется все переделывать, возвращая в стартовое состояние.
  • Справка из управляющей компании. В ней указывается, существует ли по данному жилью задолженность за коммунальные услуги.

От агентства недвижимости/риэлтора

Если риэлтор работает как частное лицо, то от него потребуется только паспорт. Если есть лицензия – она тоже нужна.

Если же работа будет вестись с юридическим лицом (агентством недвижимости), потребуется примерно такой набор документов:

  • Свидетельство о госрегистрации юрлица.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
  • Лицензия на занятие деятельностью.
  • Доверенность на представителя компании, который подписывает договор.

Нотариальное заверение и регистрация договора

Договор на обслуживание с риэлтором или агентством недвижимости не требует госрегистрации или нотариального заверения. В то же время, если заверить данный документ у нотариуса, это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.

Договор с риэлтором на покупку квартиры (образец)

Подводные камни в договоре

Не особо честные и ответственные риэлторы могут включать в договор различные пункты, которые в конечном итоге приведут к тому, что клиент заплатит значительно больше, чем планировал, а получит несоизмеримо больше. Рассмотрим самые важные моменты:

  • Срок действия договора. Он указывается обязательно. Если его нет, риэлтором может просто взять деньги и ничего не делать, все равно никаких ограничений по сроку у него нет.
  • Мелкий шрифт. Нормальная компания не будет составлять договор разными шрифтами. Если что-то написано мелко – это уже должно настораживать. В любом случае, именно таких пунктам договора нужно уделять особое внимание.
  • Общение со второй стороной. Некоторые компании прямо запрещают сторонам сделки общаться друг с другом до момента окончательного расчета и передачи права собственности. Это не законное требование, хотя и вполне понятное. Если стороны найдут общий язык, они могут просто исключить посредника-компанию из этой цепочки, тем самым сократив собственные затраты.
  • Эксклюзивные права на обслуживание. Многие фирмы или риэлторы запрещают клиенту обращаться в другие агентства и самостоятельно искать квартиры. Это тоже не особо законно, но в некоторых случаях допускается. Однако такое ограничение обязательно должно идти рука об руку с очень интересными и выгодными условиями обслуживания.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Покупка квартиры: договор с риэлторским агентством

Купить квартиру самостоятельно очень сложно, если покупатель не знает рынка недвижимости, нужной законодательной базы, особенностей подготовки документов. Но даже заручившись помощью специалистов, не стоит терять бдительности и самоустраняться от сделки.

Для многих покупка жилья начинается с обращения в агентство недвижимости и заключения договора на приобретение квартиры. Обычно покупателю сразу же приходится вносить деньги в качестве доказательства серьезности намерений. Сумма аванса колеблется от полутора до трех тысяч рублей и потом включается в стоимость приобретаемой жилплощади. Но прежде чем подписывать договор и платить деньги, клиенту стоит обратить внимание на ряд важных моментов.

Специалисты советуют: прежде чем подписывать с агентством недвижимости договор, необходимо ознакомиться с правилами его расторжения. Узнать, в каких случаях предусмотрена возможность прекратить действие данного документа и уточнить размер штрафных санкций за разрыв отношений. «Этот раздел обязательно должен присутствовать в тексте соглашения. Подписать договор значительно проще, чем безболезненно «выйти» из него», – говорит адвокат Адвокатской консультации «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Антон Лебедев. Бывают случаи, когда у клиента изменяются обстоятельства и он вынужден отказаться от совершения основной сделки (купли-продажи квартиры), а значит, и от дальнейшего исполнения договора об оказании риэлторских услуг. Чтобы в такой ситуации исключить возможные споры между агентством и клиентом, в тексте документа необходимо предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и последствия расторжения в виде ответственности сторон.

Читать еще:  Как открыть хостел с нуляя в Москве

Например, в договоре может быть предусмотрено, что при его расторжении клиент обязан оплатить уже выполненные работы агентства. Кроме этого несостоявшийся покупатель оплачивает все расходы, понесенные в связи с исполнением принятых агентством обязательств. Если отношения прекратились по вине агентства, оно обязано возвратить клиенту предварительно уплаченные деньги, а также все ранее переданные документы.

Для любого приобретателя недвижимости важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не затягивались. Поэтому необходимо в договоре указать сроки исполнения обязательств по договору, именно сроки исполнения, а не время действия договора. Можно указать срок исполнения каждого конкретного обязательства, например время поиска квартиры, срок оформления необходимых документов и так далее. Тогда клиент получит возможность контролировать исполнение обязательств агентством недвижимости. И факт нарушения условий договора будет установить гораздо проще.

Подробно о предмете

Не менее важное значение имеет предмет договора. То есть покупатель должен четко определить, что именно он хочет получить от агентства недвижимости. Обязательно надо указать, какой площади жилье требуется, с каким количеством комнат, в каком доме и в какой части района должна находиться квартира. Иначе предъявить претензии за найденную однушку на окраине вместо желанной двушки у метро будет нельзя. Ведь согласно договору агентство выполнило свои обязательства – оно нашло клиенту квартиру.

«Самым хорошим для клиента является положение о том, что агентство не вправе претендовать на часть вознаграждения до тех пор, пока сделка не будет завершена, то есть пока последний жилец не снимется с регистрации в купленной квартире. Такие положения позволяют стимулировать агентство на полную отработку своих обязанностей по договору», – объясняет Антон Лебедев.

Не надо удивляться, если в договоре прописано право агентства привлечения к работе третьих лиц. В настоящий момент существуют различные схемы работы агентств недвижимости. Первая – это работа агентства с оформлением в штат сотрудников-агентов. Вторая – заключение агентством договоров с агентами, имеющими статус частных предпринимателей. Так что отвечать перед клиентом все равно будет агентство, поскольку именно оно заключало договор.

Почти все агентства настаивают на эксклюзивности своих прав на продажу или покупку объекта недвижимости для своих клиентов. Этого не стоит бояться, пока действует договор, поскольку он ограничивает право покупки или продажи объекта с привлечением другого агентства. Как только договор будет расторгнут – все ограничения снимутся.

Cледует обратить внимание на то, с кем именно предлагается заключить договор – с агентом или фирмой. Стороной договора всегда должно быть само юридическое лицо – агентство недвижимости. Агент может фигурировать только как исполнитель, назначенный фирмой. Со стороны агентства договор имеет право подписывать первое лицо фирмы – директор, генеральный директор или любое другое лицо, действующее на основании доверенности. В последнем случае можно потребовать приложения доверенности к договору.

У составленного документа должен быть номер. Ведение единого реестра договоров – обязанность каждого агентства недвижимости.

Очень важно, чтобы условия подписываемого договора учитывали интересы обоих сторон – и клиента, и агентства недвижимости. И чтобы ответственность за невыполнение тех или иных обязательств делилась поровну. В переговорах с агентством нужно добиться включения условий о равной ответственности сторон. Если клиент сам не может проявить настойчивость и обосновать свои требования – стоит привлечь юриста. Нелишне будет указать в тексте соглашения те обязательства агентства, игнорирование которых влечет ответственность за своевременное и качественное исполнение работ. Например, если агентство проводит юридическую экспертизу документов на квартиру, оно должно нести ответственность за качественное ее проведение. «Исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, непременно подписанного каждой из сторон», – уточняет Андрей Саморядов из городского Центра юридических экспертиз. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приема-передачи объекта сделки, акты приема-сдачи оказанных агентством услуг. Эти бумаги впоследствии могут стать основанием для привлечения к ответственности нарушителей условий договора. На руках у клиента должны находиться все документы, подписанные двумя сторонами, в подлинниках, а также копии всех документов, подписанные только им самим.

Если условия договора все-таки не были полностью выполнены, то по закону пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя возмещения убытков и уплаты неустойки. «Однако чтобы взыскать убытки, необходимо доказать, что они возникли вследствие допущенного нарушения договора, а не по другим причинам. Кроме того, необходимо доказать, что размер взыскиваемых убытков обоснован», – продолжает юрист Андрей Саморядов. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску продавца при покупке квартиры, с организацией и проведением рекламной кампании, с получением каких-либо справок. Клиент может понести финансовые потери из-за несвоевременного исполнения агентством своих обязательств, например, когда в результате вынужденного промедления покупатель упускает другие выгодные варианты.

Плата за услуги

За свои услуги агентство недвижимости обязательно возьмет вознаграждение. Его размер чаще всего указывается в процентах от цены приобретаемой квартиры. Реже агентство просит за свои услуги фиксированную сумму. Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору (дополнительного соглашения).

Необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано совершить за указываемое вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Как правило, клиенту предложат дополнительно оплатить затраты, связанные с нотариальным удостоверением договора, его государственной регистрацией, получением каких-либо документов и тому подобное.

Заключая договор, агентство потребует внести аванс или задаток. Размер частичного платежа обычно составляет не более 10% от стоимости покупаемой квартиры. При этом последствия внесения аванса и задатка будут разными. Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения исполнения каждой из сторон обязательств, содержащихся в договоре. Если риэлторский договор останется неисполненным по вине клиента, давшего задаток (например, на каком-либо этапе он откажется от исполнения договора), то эта сумма полностью перейдет к агентству. Если за неисполнение договора ответственно агентство, получившее задаток, то оно обязано уплатить клиенту двойную сумму задатка.

Если в договоре указывается, что уплачивается аванс, то при расторжении договора – независимо от того, по чьей инициативе оно происходит – эта сумма должна быть возвращена.

Клиенту обязательно нужно получить подтверждение того, что деньги он заплатил – это может быть расписка или кассовый чек. Иногда в условиях договора расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В подобных случаях следует обратить внимание на то, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: в обеспечение обязательств, связанных с исполнением риэлторского договора, или в обеспечение основного договора – купли-продажи квартиры.

Если обстоятельства изменились

Часто возникают ситуации, когда договор уже составлен и подписан, но клиенту необходимо внести в него изменения. Добиться от агентства корректировки договорных отношений можно. Важно, что называется, не перегибать палку. «Если клиент может четко обосновать: чего он хочет и, главное, почему – агентство может пойти ему навстречу, составив договор присоединения», – говорит специалист юридического департамента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Марина Пухова.

Обычно дополнительные условия к уже составленному договору определяются только одной стороной, а другая сторона может их принять не иначе, как присоединившись к предложенному документу. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения данного документа, если он лишает эту сторону определенных прав или предписывает различные обременения.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector