Меню

Отдать квартиру под залог, если я не единственный собственник

Здравствуйте, Ирина! Квартира является надёжным активом, поэтому многие банки при наличии такого залога дают согласие на выдачу клиенту большой суммы денежных средств.

Кроме того, в таких случаях к клиенту не предъявляют особых требований, нет необходимости собирать огромное количество документов, которые бы подтвердили его платёжеспособность. Допускается альтернативная форма подтверждения.

Предоставляя квартиру в виде залогового имущества, каждый заёмщик должен знать два основных правила:

• Недвижимость должна быть ликвидной;
• Вся жилплощадь обязательно должна принадлежать исключительно заёмщику.

Наиболее ликвидным, т.е. выгодным, жильём для столичных банков является то, которое находится в самом городе и приближённых к нему регионам.

Случаются ситуации, когда банку нравится предлагаемая в качестве залога квартира, но он откажется от сделки, так как она находится в городе, из которого все жители уезжают.

Причиной отказа служит невозможность последующей перепродажи жилья в случае его изъятия.

Нюансы получения кредита под залог недвижимости:

Условия кредитования населения с учётом наличия залогового имущества в разных банках во многом схожи:

• Срок выдачи кредита составляет 10-15 лет;

• Средняя годовая процентная ставка 12%;

• Максимально доступная сумма примерно 10-12 млн. рублей, но обычно клиент может получить лишь установленный банком процент от полной стоимости недвижимости.

Оценивание стоимости жилья выполняется специалистом, который может быть предоставлен банком, а также потенциальный заёмщик имеет право обратиться в стороннюю организацию.

Санкции при непогашении займа:

Подавляющее количество людей ошибочно полагают, что суд примет их сторону и не допустит того, что у них отобрали единственное жильё, но на практике всё выглядит иначе.

Заключая с банком договор, клиент даёт своё согласие на изъятие квартиры в случае неуплаты задолженности, а банк, продав ее, сможет вернуть свои деньги.

Суд примет сторону должника лишь в том случае, если размер задолженности незначительный, и ему предоставят определённое время для погашения кредита.

Если долг заёмщика составляет всего 10-20 тысяч рублей, тогда банк продавать жильё не имеет права.

В вашем случае, Ирина, необходимо, в первую очередь, переоформить квартиру на себя или же рассмотреть другой вариант залога.

Можно ли взять кредит под залог единственной квартиры?

Сможете ли вы взять потребительский кредит под залог единственной квартиры залогодателя, причём с определёнными обременениями сказать не берусь, так как однозначного ответа на ваш вопрос нет. Начну с того, что у каждого банка свои правила и подходы к кредитованию. И в каждом банке действуют свои внутрибанковские требования, предъявляемые к залогу, в том числе и к залогу квартиры. Однако, я вряд ли ошибусь, если скажу следующее — большинство Российских банков не устроит залог квартиры, если она является единственным жильём залогодателя. Поясню, почему я акцентирую внимание именно на единственном жилье.

К залогу квартиры банки, как правило, предъявляют определённые требования, в том числе и следующие:



    Квартира не должна быть единственным жильём ссудополучателя и/или залогодателя.

Это требование связано с Российским законодательством, по которому изъять единственное жильё (квартиру) по обязательствам — невозможно, ну а раз изъять невозможно, то предлагаемый банку залог не может быть гарантом возврата кредита, и не может выступать залогом.

Вот как об этом говорится в статье 24 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (Часть первая, Раздел I, Подраздел 2, Глава 3):
«Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.»
А в Статье 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ) приводится перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Из всего перечня имущества приведу только нужные для данного случая фрагменты:
«П. 1 — Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину — должнику на праве собственности:
— жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;»
В вашем случае залогодатель должен будет взять на себя обязательство по погашению кредита (на случае его неуплаты) и подписать с банком договор залога квартиры. Если же эта квартира у пенсионера единственная жилая площадь, то подписание договора по залогу недвижимости невозможно, как противоречащее законодательству, и на это ни один банк не пойдёт.

В залоговой квартире не должны проживать и не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние и/или недееспособные граждане.

В течение всего срока кредитования, в квартире не должны проживать и быть зарегистрированы по этому месту жительства несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, так как при обращении взыскания на квартиру могут быть проблемы с органами опеки и попечительства. Для оформления договора залога и реализации залога (при необходимости), Банку потребуется согласие органов опеки и попечительства на выписку жильцов. Согласие от органов опеки и попечительства не получить, если у проживающих в квартире несовершеннолетних/недееспособных нет другого жилья. Всё вернётся к той же 446 статье ГПК РФ и ещё к пункту 2 статьи 20 ГК РФ, в которой говорится, что: «Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.» Нет другого жилья — нет перерегистрации на новое место жительства, нет перерегистрации — не получить решение суда по изъятию жилья в счёт долга. Для банка — это нежелательный замкнутый круг из требований законов.

Выход из положения — кредит без обеспечения

Я решила осветить этот нюанс потому, что он сопутствует вашему вопросу.

Итак, выход из положения у вас всё-таки есть- это кредит без обеспечения, который оформляется при достаточной платежеспособности и положительной кредитной истории (при её наличии). Многие банки сегодня предлагают клиентам кредиты в значительных суммах без залога и поручительства. Просто сумма таких кредитов у одних банков ограничивается 400 — 700 тыс. рублей, а у других 1000 — 3000 тыс.руб. Но так как банков много — то выбор есть. И даже в Сбербанке кредит (без обеспечения) имеет максимальную сумма, значительно большую, чем вам необходимо.

Итак, чтобы получить кредит в достаточно большом размере, вне зависимости от наличия или отсутствия залога квартиры, заёмщик должен быть платёжеспособным, т.е. в банк представляются документы, которые подтвердят, что ежемесячного дохода заёмщика достаточно на обслуживание долга и на его личные расходы и проживание. Это главное!

Если ваша платёжеспособность достаточна для оформления кредита в размере 1 млн. руб., то кредит наличными можно оформить без залога квартиры и не надо будет беспокоить пенсионера. Если ваша платёжеспособность недостаточна, то даже при наличии залога — в кредите вам будет отказано.

К этому остаётся ещё раз повторить, что существует большой выбор банков, которые предлагают потребительские кредиты наличными и без оформления квартиры в залог. Для подтверждения своих слов приведу для вас только несколько наиболее известных и крупных банков, имеющих на начало 2017 года такие предложения:

Можно ли заложить квартиру, если она ипотечная

Добрый день. У меня вот такой вопрос: у нас с мужем в браке взята квартира в ипотеку. Выплачиваю кредит за нее я, т.к. у мужа огромные долги во всевозможных банках и займовых конторах. О долгах муж не рассказывает, врет что все выплатил. На данный момент долг почти пол-миллиона (на сайте судебных приставов) и я боюсь, что это еще не все. Пол года назад у нас пропало свидетельство о регистрации на квартиру. Выправили новое. А теперь я думаю, мог ли муж получить ссуду или кредит под залог этой квартиры. И когда я выплачу ипотеку через 15лет, не явятся ли ко мне кредиторы со свидетельством и распиской мужа и отберут его часть. Квартира у нас не в долевой, а в общей совместной собственности. Помогите пожалуймта, очень переживаю и не знаю что делать.

Ответы юристов (5)

Здравствуйте, вообще квартира Ваша и так под обременением, но

Статья 342. Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)

1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено:

соглашением между залогодержателями;

соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.

2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.

3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения этой обязанности, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах.

Смотрите так же:  Жалоба на газелистов

4. Залогодатель, заключивший последующий договор залога, незамедлительно должен уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса.

5. Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.

6. Изменение предшествующего договора залога после заключения последующего договора залога, если последующий договор залога заключен с соблюдением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, или такие условия не были предусмотрены предшествующим договором залога, не затрагивает права последующего залогодержателя при условии, что такое изменение влечет ухудшение обеспечения его требования и произведено без согласия последующего залогодержателя.

www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_61.html#p4111
© КонсультантПлюс, 1992-2014 Необходимо смотреть договор залога с банком..

Уточнение клиента

Не очень понятно. т.е. банк где взята ипотека должен быть в курсе, есть ли еще залог? А должен ли банк в этом случае, уведомить поручителя, т.е. меня?

29 Ноября 2014, 13:49

Есть вопрос к юристу?

Да, банки как правило в своих договорах запрещают послед залоги, или как минимум с согласия, думаю у Вас аналогичные условия должны быть, иначе банку становится невыгодным залог (можно получить очень немного если собственник как в Вашем случае заложит квартиру многим.)

Почему поручителя? основной заемщик муж ?

Уточнение клиента

Да, муж основной заемщик, в этом и проблема, плачу то я, муж ни копейки не заплатил. Первоначальный взнос тоже мой был. А потом получится, что его полквартиры за долги заберут..

29 Ноября 2014, 13:57

Татьяна, о перезалоге квартиры в Вашей ситуации нет оснований беспокоиться. Любое распоряжение квартирой, находящейся в общей совместной собственности и в ипотеке (продажа, дарение, последующий залог и т.п.), возможно только с предварительного нотаририально заверенного согласия Вашего и банка-залогодержателя.

Опасность, связанная с ипотекой, в Вашем случае состоит в другом. На чье имя открыт текущий счет в банке-кредиторе, на который Вами вносятся суммы в погашение ипотечного кредита?

Уточнение клиента

Счет на имя мужа, но плачу я со своего счета в интернет-банке

29 Ноября 2014, 13:59

До этого счета когда-нибудь доберутся приставы, и суммы, которые Вы вносите в счет погашения ипотечного кредита, начнут списываться на погашение других долгов Вашего мужа.

Кстати, имейте ввиду, что понятия «долг мужа», «я плачу», «муж ни копейки не заплатил» будут иметь четкий юридический смысл только с момента Вашего с мужем развода.

Уточнение клиента

Разве такое возможно. Эти деньги могут забирать приставы? Даже наплевав на ипотеку?

29 Ноября 2014, 14:09

Да, такое возможно и нередко происходит на практике.

Вам следует обсудить эту ситуацию с сотрудниками банка. Универсальных «рецептов» нет, но банк, как правило, заинтересован в беспроблемном погашении ипотечного кредита и должен пойти Вам навстречу.

Уточнение клиента

Спасибо огромное за пояснение!

29 Ноября 2014, 14:53

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Сдать квартиру в залог банку

&nbsp10 способов получить деньги. И их не возвращать

Вам срочно потребовалась приличная сумма? Но, порывшись в собственной памяти, вы вряд ли сможете отыскать дядюшку-миллионера или разбогатевших друзей детства, готовых расстаться — пусть и на время — с большими деньгами только из любви к вам.
А если прибегнуть к ставшей традиционной схеме получения кредита под залог недвижимости?
Как и в любой схеме, в этой тоже есть свои недостатки. И самым существенным из них может оказаться потеря жилья. Вы можете этого избежать.

Ипотека, ипотека, а я маленький такой.
Не спешите сразу отказываться и кричать, что за всю свою честно прожитую жизнь вы не нажили ничего, кроме болезней. А жилье, собственником которого вы являетесь? Квартиру можно заложить. И получить в банке ипотечный кредит.

Ипотека — обязательства по кредитному договору (договору займа) или иные обязательства, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, другом договоре, обеспеченные залогом земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и иного недвижимого имущества.

Кстати говоря, предмет залога, то есть ваша квартира, может вам и не принадлежать. Ее собственниками могут быть ваши знакомые или родственники. Владельцы квартиры как бы подписывают за вас документы. И обязуются тем самым в случае, если кредит вы не вернете, отдать за ваши долги свое имущество. И такие случаи действительно встречаются.
Еще три года назад желающих как взять, так и дать кредит под залог квартир было много. Но со временем стали вырисовываться определенные трудности. Например, с получением «бешеных» процентов от предпринимательской деятельности и, как следствие, с погашением кредита.

Александр Северский, начальник риэлторского отдела Русского акцептного банка:
— Из 230 договоров о залоге квартир, заключенных в 94-96 году, около 30 были проблемными. И это достаточно существенно, если учесть то, что за каждой заложенной квартирой стояли ушедшие из оборота банка деньги. 10 дел уже решились в пользу банка, 20 — в стадии рассмотрения. Четыре квартиры (на общую сумму $ 250 000) арестованы, но в них продолжают жить люди. Эти квартиры нельзя продать, а тяжба длится уже 7 месяцев. Из всех квартир безвозвратно утеряны только две, но это за 1994 год.

Ремонт опасен для кредита
У банка, который выдал вам кредит, есть немалые права по контролю за заложенной вами квартирой.
Так, банк вправе в любой момент направить к вам своих сотрудников. А уж они посмотрят как вы пользуетесь заложенной недвижимостью (будь-то дом, квартира или земельный участок).
Вы хотите улучшить свои жилищные условия и сделать, например, капитальный ремонт в заложенной квартире? Не стоит. Ведь банку о ваших намерениях ничего не известно, и банкиры могут решить, что вы ухудшаете или вовсе разрушаете «предмет залога». И помните, что сотрудник банка должен быть желанным гостем всегда (это на случай, если вы решите не пустить его в квартиру).
Подобные действия с вашей стороны дадут банку полное право потребовать, чтобы вы возвратили кредит досрочно.
Банк может поступить так же, если вы не застрахуете свою квартиру или землю по полной стоимости.
А если стоимость квартиры превышает размер кредита? Значит застраховаться вы должны на сумму кредита. И не ниже.
Вы передали квартиру банку, а он не выполняет аналогичных «имущественных» обязанностей. У вас тоже есть право потребовать прекращения залога. Правда, вам нужно доказать, что нарушения со стороны банка создают угрозу для вашей собственности.
Банк может поинтересоваться и тем, как вы собираетесь потратить кредитные деньги. Но такая практика принята не везде.

Это банки проходили.
Леонид Сватков, сотрудник кредитного отдела Русского кредитного банка:
— Наш банк более 2,5 лет работает с кредитованием под залог недвижимости. За этот срок было заключено около 250 сделок. Но и в этом довольно стабильном бизнесе существуют свои проблемы. Например, недобросовестные клиенты, с которыми приходится судиться.

«Д»:По какому поводу?
Л. С.: Мошенничество. Банк не может с этим мириться, и нам иногда приходится обращаться в правоохранительные органы с просьбой о возбуждении уголовного дела.
Сейчас в производстве 3 таких дела. Люди, берут у нас кредит, заведомо зная, что их квартира не совсем «чистая». Например, имеет какие-то ограничения на отчуждение, или на оформление сделки залога, или на продажу с аукциона. И плюс к этому — документация на такую квартиру. Документ существует, но каким образом он был получен — неизвестно.
«Д»: Но ведь есть методы проверки не только документов, но и личности клиента.
Л. С.: Да, у нас есть служба безопасности, которая проверяет каждый кредит и каждого клиента. Но и здесь есть нюансы. К примеру, дети. В Гражданском кодексе существует понятие «пользователя». К примеру, ребенок не прописан в квартире, не вписан в лицевой счет и не является собственником квартиры. Но есть люди, которые только на основании того, что ребенок пользуется жилплощадью, пытаются отсудить себе квартиру назад. То есть не дают реализовать квартиру с целью погашения кредита.
«Д»: А как определить «пользовались» квартирой или нет? Или тут решающую роль играют показания соседей, которые три раза видели ребенка на лестничной площадке?
Л. С.: Фактически, да. И это практически нельзя проверить. Нам приносят «чистый» пакет документов, и о существовании детей, которые не вписаны даже в паспорт, мы, разумеется, не подозреваем. Но когда приходит час расплаты, они вдруг появляются. Законодательство, что вполне справедливо, принимает сторону ребенка. Его нельзя лишать жилплощади.
Так что пока дело такого рода рассматривают в суде, мы подаем апелляции. Правда, по некоторым делам уже вынесено решение.
«Д»: В пользу банка?
Л. С.: В пользу обеих сторон. В любом договоре записано, что при условиях, неоговоренных в данном договоре, возможен компромисс.
«Д»: И какой, например?
Л. С.: В основном мы договариваемся с клиентом о том, что банк удовлетворяется возвратом кредита и процентов по нему без штрафных санкций, которые за время судебного процесса существенно возрастают.
«Д»: А встречались ли вам нетрадиционные способы мошенничества?
Л. С.: Недавно мы столкнулись с очень необычным способом, когда один человек продал квартиру другого. Все бы ничего, но эти люди были очень похожи. И вот мошенник закладывает у нас квартиру, забирает деньги и исчезает. А через некоторое время появляется настоящий хозяин и предъявляет претензии. И действительно, лично он ничего не закладывал, от его имени действовал мошенник. Хозяин квартиры заявляет, что потерял весь пакет документов в электричке в 12 часов ночи. А некто этим воспользовался. Мы считаем, что это мошенничество.
«Д»: А как насчет предварительного сговора?
Л. С.: Установить это невозможно. Потому что невозможно найти самого человека, который заложил у нас квартиру. И нотариус, и Департамент муниципального жилья (ДМЖ) — везде все чисто. Проверяем в паспортном столе — фотографии полностью соответствуют. Но на суде мы заняли позицию, что именно реальный владелец заложил у нас квартиру. Суд длится уже полтора года, но решения пока не вынесено.
«Д»: Но ведь квартира гораздо дороже суммы кредита. Почему же банк так заинтересован именно в возврате последнего?
Л. С.: Банк заинтересован в стабильном нерисковом кредитовании. Ведь намного выгоднее на обороте кредита получить стабильные деньги.
«Д»: Каков принцип оценки жилья при выдаче кредита?
Л. С.: Оценивают стоимость независимые эксперты. Размер кредита составляет примерно 70% от рыночной стоимости квартиры. Бывают случаи, когда выдается не максимальная сумма кредита. То есть люди берут деньги на дело. И берут ровно столько, сколько им нужно, исходя из того, что они могут реально вернуть.
«Д»: Какая у вас ставка?
Л. С.: 36% годовых. И нужно иметь очень хороший стабильный бизнес, чтобы выплачивать такие высокие проценты.
«Д»: Были ли в вашей практике случаи повторного обращения клиентов за кредитами?
Л. С.: Конечно. У нас есть клиенты, которые постоянно кредитуются уже на протяжении двух лет. Обычно мы выдаем кредиты на полгода, и клиенты, погасив кредит, берут его снова. Естественно, мы идем навстречу постоянным клиентам.
«Д»: А если клиент не смог вовремя погасить кредит?
Л. С.: В зависимости от ситуации через риэлторские компании, аукционы, с судебных торгов реализуется его квартира и кредит погашается.
«Д»: Кто проводит торги?
Л. С.: Судебный исполнитель.
«Д»: Что заставляет людей идти на залог квартир?
Л. С.: На мой взгляд, здесь есть две категории людей. Первые — это уверенные в своих силах бизнесмены, которым кредит необходим для того, чтобы начать свое дело. Они могут знать, что возможно и не отдадут деньги в срок, но они им нужны на что-то конкретное.
Вторая категория — это начинающие предприниматели, до конца не уяснившие, для чего же конкретно эти деньги им нужны. Игроки своего рода.
Но у нас есть требование: у клиента должно быть альтернативное жилье. Если он не смог расплатиться и квартира перестает быть его собственностью, то он не должен стать бомжем. Это наш принцип.
И еще одно наше условие: человек не должен проживать в заложенной квартире.

Смотрите так же:  Заявление на выдачу загранпаспорта ребенку до 14 лет

Согласно пункту 8 Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» N 293 от 28 февраля 1996 г. в договоре об ипотеке не может предусматриваться ограничение права залогодателя и (или) третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке, следовательно залогодатель и члены его семьи вправе проживать в заложенной квартире или доме, быть там зарегистрированными по месту жительства (прописанными).

. А это им не задавали
Но вы можете получить деньги в счет кредита и оставить свою квартиру, особняк или земельный надел при себе и другими способами. А их предостаточно.
И отследить эти способы банки не в состоянии. Ведь никто не может гарантировать того, что сделок, которые нельзя признать недействительными, не существует в природе. При известной сноровке недействительным можно признать все что угодно — от кредитного договора до любых сделок по приобретению жилья.
Но начнем с того, что кредитный договор вам признавать недействительным невыгодно. Ипотечные кредиты выдаются под весьма небольшой процент (около 35% годовых), а при признании кредитного договора недействительным заплатить проценты по нему вы будете обязаны. Но уже по ставке Центробанка, которая на сегодня составляет 80 % годовых. Это очевидно невыгодно. Поэтому все усилия следует сосредоточить на признании недействительным договора залога, а не кредита.
Так есть ли способы не гасить кредит и сохранить квартиру?
Разумеется. В основном они сводятся к тому, чтобы закладываемая квартира не была «чистой». Тогда у вас будут основания для признания недействительным договора залога. Находятся люди, имеющие права на эту квартиру, но неизвестные на момент заключения договора залога. А после выдачи ипотечного кредита они «неожиданно» объявляются и в судебном порядке признают договор залога недействительным. Так как этот договор нарушил их права.

Способ первый. Брачный
Этот способ использовала, например, г-жа Острова.
Она была членом ЖСК и выплачивала паевые взносы. После полной выплаты пая она оформила свидетельство о собственности на кооперативную квартиру и взяла под залог этой квартиры кредит.
А когда пришла пора возвращать кредит, объявился ее супруг. Г-н Остров предъявил иск в суд о признании за ним права совместной собственности на квартиру г-жи Островой. Ведь пай выплачивался за счет совместно нажитых «брачных» денег.
Разумеется, иск г-на Острова был удовлетворен, а поскольку его согласия на залог получено не было, то был признан недействительным и договор залога. Тем временем в Департаменте муниципального жилья квартира уже не числилась заложенной и хитроумные супруги весьма быстро ее продали. Банк остался ни с чем.
Единственный недостаток этого способа в том, что вас могут признать злостным неплательщиком кредита и возможно даже привлечь к уголовной ответственности. Такая опасность существует для кредитов свыше 37 950 000 рублей (около $ 7.000).

Злостное уклонение. гражданина от погашения кредиторской задолженности в крупном размере. после вступления в законную силу соответствующего судебного акта. наказывается штрафом в размере от 200 до 500 минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от 2 до 5 месяцев, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 2 лет.
Примечание. Кредиторской задолженностью в крупном размере признается задолженность гражданина в сумме, превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда (на сегодняшний день — 37 950 000 рублей). Уголовный кодекс РФ. Статья 177. Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности.

Способ второй. Разводный
А вот супруги Мишечкины использовали несколько иной способ сохранения квартиры. Правда, невольно.
Мишечкины были женаты пять лет и за это время успели обзавестись пятикомнатной квартирой на Фрунзенской набережной. Причем право собственности на эти апартаменты было оформлено только на мужа. Потом Мишечкины развелись, но делить имущество жена по незнанию отказалась.
Через некоторое время г-жа Мишечкина узнала, что имеет все права на роскошную квартиру, поскольку она была приобретена супругами в браке и поэтому является совместной собственностью, даже несмотря на то, что они развелись.
Тем временем г-н Мишечкин получил банковский кредит в 500 миллионов рублей. Как раз под залог этой квартиры. Но дела г-на Мишечкина никак не хотели идти в гору, и квартира весьма скоро должна была отойти банку.
И тут горе-бизнесмену крупно повезло. Его, натурально, спасла бывшая супруга, которая как раз в это время через суд потребовала установить ее право совместной собственности на квартиру. Автоматически был признан недействительным и договор залога. Г-н Мишечкин остался жить в роскошных апартаментах и на радостях даже помирился с бывшей женой.
Если вы готовы формально развестись, дабы получить приличную сумму да еще и сохранить квартиру, то этот способ идеально подходит для вас.

Способ третий. Страховой
Впрочем, есть менее болезненные способы предотвратить «отход» заложенной недвижимости банку. Для этого вам необходимо застраховать свою ответственность при непогашении кредита. И тогда, если вы не вернете кредит, все расходы по его погашению лягут на страховщика. Но вы должны быть уверены в том, что страховая фирма супернадежна и ее руководство не сбежит при первой возможности, перевалив все проблемы на вас.
А если вы в этом не уверены, то с вами может произойти то же, что с г-ном Семеновым.
Г-н Семенов застраховал свою ответственность по невозврату кредита в размере 60 миллионов рублей в некой страховой фирме «АСТРО-ОСТ». Тем не менее, банк «Эквитас», выдавший кредит, одновременно взял под залог однокомнатную квартиру Семенова (на фотографии).
И вот настал день, когда у г-на Семенова не оказалось денег на возврат ипотечного кредита. Он, совершенно не беспокоясь, позвонил в «АСТРО-ОСТ». И с ужасом узнал, что все обещанные миллиардные активы страховой фирмы исчезли в неизвестном направлении. Вместе с ее руководством, разумеется. В результате г-н Семенов лишился своей однокомнатной квартиры. И навсегда запомнил, что страховаться нужно не на страх, а на совесть.

Способ четвертый. Психонаркологический
Вы можете заложить квартиру или дом, принадлежащие не совсем здоровому (психически) человеку или алкоголику. Ведь при выдаче кредита никому даже в голову не придет спрашивать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Вам выдают кредит, а когда подходит срок его погашения, вы заявляете, что залогодатель (то есть тот самый псих или алкоголик, который с виду может быть вполне тихим и вообще нормальным человеком) уже давно признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным. А вы этого якобы не знали. Ведь штамп в паспорте не ставится. В этом случае договор залога является недействительным.
Ваш «клиент» дееспособен? В ваших силах доказать, что на момент подписания договора залога он находился в таком состоянии, что не мог понимать значения своих действий или руководить ими.

Способ пятый. Временно-выездной
Здесь можно сыграть на ситуации, связанной с правомерностью приватизации квартиры и последующего ее закладывания под ипотечный кредит. Ведь на сегодняшний день регистрация места жительства (прописка) вовсе не является доказательством ваших прав на жилье в муниципальных квартирах. Регистрация сама по себе, а право на жилое помещение само по себе.
В этом случае одного из членов семьи — к примеру, сына, которому как раз подошел срок идти в армию — выписывают из квартиры, приватизируют и закладывают квартиру под кредит. Отслужив положенное, ваш сын возвращается из армии и заявляет: «Ребята, а без меня вы приватизировались незаконно, ведь я никаких прав на квартиру не потерял». Договор приватизации стопроцентно признается недействительным. Так же как и договор залога.
Способ работает и при выписке из квартиры в связи с выездом на учебу в другой город. Или вообще за границу.

Смотрите так же:  Экспертиза строительства пермь

Способ шестой. Медицинский
Вы взяли кредит. И вот за его невыплату к вашей квартире начинает подбираться банк. Вы заявляете, что истратили кредитные деньги на дорогостоящую операцию, которую делают только в США. Иначе вы просто могли умереть. И суд признает договор залога квартиры недействительным. Ведь вы отдали квартиру под залог из-за стечения тяжелых личных обстоятельств.
Способ беспроигрышный, но тут есть одно но. Вам необходимо предоставить суду все необходимые справки и документы, подтверждающие, не дай Бог, вашу болезнь или болезнь ваших родственников и произведенную дорогостоящую операцию.

Способ седьмой. Лицензионный
Договор ипотеки становится недействительным и в том случае, если у банка отзывается лицензия. Ведь согласно пункту 87 Основных положений о залоге недвижимого имущества — ипотеке, утвержденных распоряжением Правительства РФ # 96 от 22 декабря 1993 года, залогодержателем может быть только банк, имеющий неотозванную лицензию. Что это значит? Очень просто: кредит под залог квартиры нужно брать у. ненадежных банков. Кандидатов на отзыв лицензии.

Способ восьмой. Сельскохозяйственный
Благодаря любой тете или беспризорной бабушке вы можете получить кредит фактически без залога. Для этого ваша благодетельница должна заниматься сельским (крестьянским или фермерским) хозяйством и постоянно проживать в доме, который вы заложили. А вот на этот самый дом обратить взыскание (а попросту говоря забрать за долги) нельзя. Ведь он входит в Перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документом (исполнительному листу), являющемуся приложением к Гражданскому процессуальному кодексу РФ. Правда, долг вам при этом не прощается. Но по прошествии трех лет со дня вынесения судебного решения он так или иначе «простится». За истечением срока исполнительной давности.

Способ девятый. Арендаторский
Когда кредиторы уже ликуют и готовы вот-вот прибрать к рукам вашу недвижимость, вы можете попросить суд вынести решение с отсрочкой продажи вашей квартиры с публичных торгов (о публичных торгах см. «Деньги» # 43, 1995) до одного года. Такое право у суда по статье 350 Гражданского кодекса РФ есть.
А если прошел год и кредит вы все еще не погасили, то все равно не расстраивайтесь. Теряя право собственности, вы не теряете право пользования квартирой. То есть вас никто не может автоматически выселить из этой квартиры. Ведь для выселения тоже есть свои правила.

———————————————————
Извлечение из Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» N 293 от 28 февраля 1996 г.
Пункт 13. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. кроме случаев, когда договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье.
———————————————————

Вместо выселения новый собственник должен заключить с вами договор аренды, и вы не вправе уклониться от этого. Таким образом вы станете арендатором. Но будьте осторожны, ведь в некоторых случаях — например, при неуплате арендной платы в течение трех месяцев — арендатор может быть выселен (см.подробнее — «Деньги» N 43.95).

Способ десятый. Сберегательный
И наконец, десятый, самый беспроигрышный и вполне доступный способ. Вы берете кредит у Сберегательного Банка России. А потом его не отдаете. Сбербанк, конечно, заберет за долги вашу квартиру. Она станет государственной собственностью. По схеме предыдущего способа выселить вас не смогут, и вы станете арендатором своей квартиры. А как арендатор, вполне законно, вы сможете ее приватизировать. Если конечно вы раньше не использовали это право, ведь оно дается один раз. Впрочем, кто об этом узнает.

Подписи
Александр Северский, начальник риэлторского отдела Русского акцептного банка: «Четыре квартиры (на общую сумму $ 250 000) арестованы за непогашение кредита. Но в них продолжают жить люди, и тяжба длится уже 7 месяцев».
Леонид Сватков, сотрудник кредитного отдела Русского кредитного банка: «Есть люди, которые только на основании того, что ребенок пользуется жилплощадью, пытаются отсудить себе квартиру назад».
Хозяин этой квартиры, казалось бы, продумал все. Взял кредит в банке. Застраховался в страховой компании на тот случай, если он не сможет его погасить. Не смог. Страховая компания лопнула. Квартира досталась банку.

Получение денежных средств под залог недвижимости – это один из видов ипотечных кредитов на квартиру, который позволяет залогодателю получить от банка деньги под личные нужды и цели. Недвижимость в данном случае выступает гарантом того, что получатель обязуется вернуть денежные средства вовремя.

Заметим, что популярный в последние годы заем претерпел некоторые изменения. Из-за кризисной ситуации банки осторожнее относятся к выдаче денег. Раньше сумма, взятая под одиннадцать процентов годовых, за десять-пятнадцать лет доходила до восьмидесяти процентов от стоимости жилья.

Сейчас же деньги собственнику выдают под пятнадцать-шестнадцать процентов. К тому же, критерии, по которым возможно получение займа, сильно ужесточены.

Требования к квартире в залог и условия кредитования

Банки исходят из установленного перечня критериев, которым должна соответствовать недвижимость.

Имущество должно принадлежать лицу по праву собственности или по праву хоз. ведения (часть первая статьи шестой главы первой ФЗ «Об ипотеке»), быть не в аварийном состоянии и не требовать капитального ремонта.

Кредитуемому лицу желательно быть единственным владельцем жилплощади, в ином случае необходимо письменное согласие всех собственников (часть первая статьи седьмой главы первой ФЗ «Об ипотеке»).

На усмотрение банка, в квартире не могут быть прописаны жильцы.

К условиям получения займа относятся:

  • Кредит выдается на любые цели под залог недвижимости в собственности заемщика или созаемщика (подпункт первый статьи девятой главы второй ФЗ «Об ипотеке»);
  • Выплаты производится рублях;
  • Заем возможен на срок от пяти до тридцати лет (варьируется в зависимости от банка);
  • Сумма кредита начинается с двух с половиной миллионов и доходит до восьмидесяти миллионов;
  • Предполагается до шестнадцати процентов годовых, с возможным снижением до десяти процентов при хорошей кредитной истории и наличии поручителей;
  • Производится страхование недвижимости в залоге, его повреждения, потери дееспособности, прекращения права собственности владельца и т.д.

Особенности кредита под залог квартиры

Выдаваемая банком сумма обычно не превышает семидесяти процентов стоимости квартиры. Это условие связано с рисками на рынке и возможным спадом и нестабильностью цен.

Заемщики идут на такие риски ради дальнейшей успешной продажи уже построенной квартиры в новостройке по более высокой цене.

Возможность поступить таким образом придает некоторые особенности этой операции.

Кредит оформляется на длительные сроки (не менее чем на десять лет) и банк не требует у заемщика уточнения целей, на осуществление которых пойдут выданные денежные средства.

Банки и прочие финансовые учреждения скорее пойдут на сделку с квартирой. Небольшую квартиру в черте города гораздо проще заложить, чем загородный дом, так как она имеет большую ликвидность на рынке недвижимости. Дом же или участок при невыплаченной задолженности будет гораздо сложнее реализовать на рынке, то есть ниже гарантия погашения суммы.

Ежемесячно займ погашается фиксированной суммой (аннуитетные платежи), включающей в себя проценты банку. Эта ссуда служит инструментом возвратности займа. Данные операции оздоравливают рынок и экономическое состояние государства.

Договор залога квартиры

В договоре залога квартиры указывается:

  • непосредственно предмет договора;
  • стоимость квартиры;
  • размер исполнения обязательства и срок исполнения обязательства, которое обеспечивается договором (статья девятая главы второй ФЗ «Об ипотеке»).

Определение предмета договора — это указание его наименования и местонахождения. Также указывается право, ввиду которого предмет ипотеки принадлежит кредитуемому, и орган, осуществляющий от лица государства оформление прав на недвижимость.

Если же обязательство подлежит исполнению частями, то в договоре должны быть указаны сроки выплат и размеры этих платежей (статья девятая главы второй ФЗ «Об ипотеке»).

Вид заключаемого договора варьируется в зависимости от целей, на которые заемщик планирует расходовать выданные деньги. Для этого нужно пойти в кредитную организацию, уведомить сотрудника о целях своего визита. Затем предоставить ему весь перечень необходимых документов и дождаться одобрения банка.

Есть два вида договоров по этим обязательствам:

  • Ипотечный для приобретения нового жилья на полученные деньги;
  • Залоговый для иных нужд, например строительства дома.

Оба подлежат государственной регистрации.

Распоряжение имуществом в залоге

Преимущество кредита — возможность пользования имуществом, проживания в нем. Существует ряд запрещенных манипуляций с заложенной квартирой:

  • Попытки повторного залога квартиры;
  • Продажа части имущества;
  • Регистрация жильцов без уведомления банка и получения одобрения;
  • Предоставление ложных данных о жилье.

Это перечень основных общих условий, более точно со всем списком можно ознакомиться при заключении договора. Для проведения процедуры необходим юрист, который проконсультирует по обязательствам перед банком и объяснить пункты в договоре.

Документы для залога квартиры

Выдача кредита предполагает наличие определенных справок и необходимых документов (например, справки о доходах, что особенно актуально при договоре на крупные суммы).

От заемщика требуются следующие документы:

  • оригинал паспорта;
  • трудовая книжка (копия), справка с информацией о доходах;
  • свидетельство о регистрации права собственности, иные документы, выступающие в качестве подтверждения перехода права собственности к заемщику (договор купли-продажи, оформленное завещание на квартиру, дарственная и т.д);
  • отчет с оценкой предмета залога. В отчете указана стоимость имущества, его состояние;
  • выписка из ЕГПР, которая подтверждает не обремененность объекта иными обязательствами;
  • согласие супруга на манипуляции с недвижимостью, либо предоставленная справка о том, что собственник не состоял в браке на момент приобретения квартиры;
  • если у заемщика на попечении есть несовершеннолетние дети или недееспособные, то нужно согласие органов опеки.

Важно, чтобы документация была нотариально заверена.

Банки и кредитные учреждения нуждаются в предоставлении со стороны заказчика дополнительной гарантии того, что выплаты будут осуществлены. В качестве доказательств может выступать поручительство.