Продавец не передает квартиру в срок

Продавец не передает квартиру в срок

Продавец не освобождает квартиру

Я купил квартиру. В договоре купли-продажи риэлторы не указали, когда продавцы должны её освободить. Устно договорились, что в течение недели они съедут. Прошел месяц, семья продавца квартиру не освобождает. Говорят, что им некуда ехать, т. к. еще не освобождена квартира, которую купили они. Свидетельство о праве собственности на квартиру я получу через две недели. Что мне делать? Имею ли право наказать их рублем?

Ответ юриста:

Следует признать, что риэлторы упустили в договоре довольно значимый пункт. Учитывая отсутствие прямого указания на срок, в течение которого продавец должен освободить жилье (ст. 457 ГК РФ), необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства, а именно статьей 314 ГК РФ. Согласно указанной норме продавец обязан освободить жилое помещение в разумный срок.

Другой немаловажный вопрос — с какого момента считать такой срок: с даты заключения договора купли-продажи, уплаты денежных средств или государственной регистрации? В нормах законодательства РФ нет прямого указания на это, соответственно, он не только определяется, но и рассчитывается самостоятельно. А при возникновении судебной тяжбы будет оценен судом.

Заключение договора купли-продажи квартиры не свидетельствует о том, что она перешла в вашу собственность. Статья 223 ГК РФ четко прописывает, что право покупателя на имущество при сделках, нуждающихся в государственной регистрации, возникает именно с её момента. Соответственно после регистрации у вас возникнут все права на квартиру, в том числе — закрепленные ст. 30 ЖК РФ. Также возникает ваше право требования выселения продавца, а у него появляется обязанность по освобождению квартиры и снятию с регистрационного учета.

В соответствии со сложившейся практикой по делам данной категории, продавцу предоставляется двухнедельный срок для выселения и снятия с регистрационного учета с момента регистрации права покупателем и передачи денежных средств в полном объеме. Однако, если между вами была устная договоренность и об этом известно кроме сторон договора и третьим лицам, например, риэлторам, то можно и отступить от общепринятой нормы, но и не злоупотреблять своим правом. Учитывая, что в договоре нет пунктов, регулирующих вопрос освобождения квартиры продавцом, то рекомендую вам обратиться с письменным требованием к нему, в котором указать конкретную дату, к которой он должен будет освободить квартиру. Для направления письма не нужно ждать получения свидетельства о собственности, вручите его в кратчайший срок. Период, в течение которого они должны освободить квартиру и вывезти свое имущество, можно указать по своему усмотрению. Например, предоставить 2-3 дня для полного вывоза вещей с момента получения вами свидетельства. Если даже возникнет конфликтная ситуация, то вы сможете в последующем доказывать, что была устная договоренность, чему будет подтверждение в виде показаний вашего риэлтора.

Выселение и освобождение жилья от вещей это только часть проблемы. На продавце лежит еще одна обязанность — снятие с регистрационного учета всех, кто был прописан в нем. Следовательно, в письме, адресованном продавцу необходимо изложить и требования о снятии с регистрационного учета всех, кто был прописан в квартире до покупки её вами.

В том случае, если продавец добровольно не выселится в установленное время, вам необходимо будет обратиться в суд с иском о его выселении и снятии с регистрационного учета. Для этого необходимо:

  • оформить иск в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ;
  • приложить к нему документы, подтверждающие возникновение права на квартиру;
  • изложить ваши требования к продавцу об освобождении квартиры.

Что касается материальной стороны вопроса. Ваше право предъявлять претензии продавцу, не исполнившему свои обязательства, возникнет со следующего дня после установленной вами даты для освобождения квартиры. Вы можете рассчитывать на:

  • компенсацию всех расходов, понесенных в связи с необходимостью обеспечения себя другим жильем;
  • оплату коммунальных платежей до дня освобождения квартиры продавцом;
  • неустойку за пользование чужими денежными средствами;
  • компенсацию морального вреда.

Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Купля-продажа недвижимости»:

Моей собственностью является ½ часть двухкомнатной квартиры. Еще ½ принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать?

У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет. Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику.

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Купила квартиру по договору долевого участия со строительной компанией. По договору площадь квартиры указана одна, а по техпаспорту оказалась меньше на 3 кв. м.

Осенью купил квартиру. При ее осмотре хозяева ввели в заблуждение тем, что она теплая. Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права?

ЖСК строит жилой дом; ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу.

Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры?

Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры. Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет.

Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке. Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь.

Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб. Оформлена она была на мужа. Через 2 года заключили договор о разделе имущества и оформили по 1/2 доле прав собственности на меня и на мужа.

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Продавец квартиры затягивает передачу

Продавец квартиры (вторичный рынок) отказывается освобождать квартиру (Квартира-1) в сроки, установленные договором купли-продажи (якобы не успевает завершить ремонт в новой квартире).

Из-за этого я не могу освободить другую свою квартиру (Квартира-2), получить деньги от продажи, и использовать эти деньги для досрочного погашения ипотеки по Квартире-1. Соответственно, я несу убытки в размере платежей по процентам (около 2500 рублей в день).

В договоре купли-продажи Квартиры-1 каких-либо санкций за нарушение сроков передачи квартиры нет.

Есть ли основания требовать от продавца Квартиры-1 компенсации моих убытков?

Добрый день. А передаточный акт подписан? Помещение передано Вам?

В договоре указано, что это должно быть до 5 ноября

Павел, здравствуйте, в соответствии с Вашим вопросом можно заключить что Ваш продавец нарушил положения

Какие именно положения нарушены, если в договоре передача то 5 ноября.

Консультация юриста бесплатно

В договоре купли-продажи Квартиры-1 каких-либо санкций за нарушение сроков передачи квартиры нет.

Здравствуйте. Поясните пожалуйста, а переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре?

Павел, добрый вечер.

Даже если в Договоре ответственность не прописана, то можете по правилам предусмотренными ГК РФ.

Статья 15. Возмещение убытков

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктом 2.1.7 предусмотрена передача квартиры покупателю до 05 ноября 2017 года, то есть условия договора продавцом на данный момент не нарушены. Предлагаю направить продавцу письменно предложение с напоминанием о его обязанности освободить квартиру до 05.11.2017, указать, что при несоблюдении по вине продавца данного условия Вы будете нести убытки в размере (2500,00 руб), данные убытки намерены взыскать с продавца. Либо предложите продавцу заключить дополнительное соглашение, установить новую дату передачи квартиры Вам при условии возмещения убытков.

Читать еще:  Сбербанк санкт петербург пожаловаться

Павел, здравствуйте, в соответствии с Вашим вопросом можно заключить что Ваш продавец нарушил положения ст. 556 ГК РФ, при этом в соответствии с положениями ст.15 лицо причинившее убытки должно их возместить, таким образом можете направить в адрес продавца не только требование об освобождении квартиры но и о погашении процентов и переплат по ипотеке, оформив его в виде претензии, если он откажется ее удовлетворить то обратиться в суд с исковым заявлением

Добрый день, Павел. В данном случае Вы вправе требовать от продавца, который ненадлежащим образом исполняет свою обязанность освободить жилое помещение. Право пользования продавца и членов его семьи на данное имущество прекращено в момент регистрации Вашего права собственности в квартире.

Статья 235. Основания прекращения права собственности
1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из указанного следует, что его право пользования теперь уже прекращено, но тем не менее, находится там он может при условии, что Вы не против, т.к. только Вы как собственник, решаете как Вам пользоваться имуществом.

Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Поэтому Вы вправе как требовать от него покинуть помещение, так и разрешить ему остаться. Если Вы не согласны с его нахождением там, то требуйте выезда. Лучше сделать это в письменном виде, направив ему претензию. В этом случае у него появится обязанность выехать. Согласно ст. 314 ГК РФ он должен будет сделать это в течение 7 дней после получения Вашего требования:

Статья 314. Срок исполнения обязательства

2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования,обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Если он не удовлетворит Ваше требование в течение 7 дней после его получения, то Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании его утратившим право пользования имуществом и выселении данного лица, а также возмещением Вам Ваших убытков, определяемых по правилам ст. 15 ГК РФ:

Статья 15. Возмещение убытков

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Нет, здесь не применяется п. 2 ст. 314 ГК РФ, потому что срок в договоре установлен.

В договоре указан срок на снятие с регистрационного учета. Я же говорю об освобождении жилого помещения (выселении). Это несколько разное. Автора вопроса интересует возможность въезда в квартиру, а вопрос снятия старого собственника с учета в вопросе не ставился. Право пользования у продавца прекращено с даты регистрации права собственности покупателя, а регистрация в жилом помещении — это всего лишь акт органа государственной власти, который сам по себе никаких прав и обязанностей для граждан согласно позиции Конституционного суда РФ не порождает.

Уточнение по озвученным вопросам: право собственности на квартиру перешло (мне), акт приемки-передачи не подписан (т.к. это одно из условий получения продавцом денег из сейфовой ячейки).

По поводу снятия с регистрационного учета проблем нет — в этой части продавец свою часть договора выполнил.

В договоре указаны и сроки снятия с регистрации, и сроки фактического освобождения квартиры (оба — 5го ноября, т.е. время пока еще есть, но т.к. продавец уже предупреждает о задержке сроков передачи квартиры, то я и хотел бы понять, с какими аргументами можно продолжать диалог)

Уточнение по озвученным вопросам: право собственности на квартиру перешло (мне), акт приемки-передачи не подписан (т.к. это одно из условий получения продавцом денег из сейфовой ячейки).

Я бы Вам рекомендовал сейчас, учитывая, что 05.11 будет на этой неделе — вручить продавцу уведомление о необходимости освободить жилое помещение в течение 7 дней. В этом случае он будет обязан сделать это независимо от подписания акта приема-передачи. А если не исполнит — взыщите с него убытки.

В связи с тем, что по вашим словам договор купли-продажи составлен не совсем грамотно, а именно не предусматривает санкций, напишите претензию продавцу с требованием в течение одного дня освободить квартиру согласно произведенной сделке. Отправьте ее по почте заказным письмом с уведомлением. Квитанцию с почты, а также уведомление о вручении, которое вам вернется подберите. Также подберите подтверждение понесенного ущерба. далее — в судебном порядке в порядке искового производства вы вправе взыскать все расходы, которые вы понесли в результате виновных действий продавца.

В договоре купли-продажи Квартиры-1 каких-либо санкций за нарушение сроков передачи квартиры нет.

Не важно, есть в договоре указание на санкции или нет…

В соответствии с п. 2.1.7 договора передача квартиры осуществляется в срок до 05 ноября 2017 года.

Если акт приема-передачи ещё не подписывался, то объект считается не переданным, и условия договора пока продавцом не нарушены.

Если же Вы уже подписали акт с продавцом, то у Вас как у покупателя уже возникло право требования по освобождению жилого помещения от личных вещей продавца.

Важно также учесть, внесена ли запись о переходе права на покупателя в ЕГРН. Как Вы понимаете, право собственности возникает у покупателя именно с момента государственной регистрации перехода права на него.

Согласно положениям ст. 314 ГК РФ:

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. Соответственно, если квартира уже передана покупателю, который стал собственником, то он вправе требовать освобождения своего жилого помещения.

Из-за этого я не могу освободить другую свою квартиру (Квартира-2), получить деньги от продажи, и использовать эти деньги для досрочного погашения ипотеки по Квартире-1. Соответственно, я несу убытки в размере платежей по процентам (около 2500 рублей в день).

Читать еще:  Договор займа считается заключенным с момента

То есть, ипотеку по этой квартире Вы уже платите, но воспользоваться своим правом на вселение в неё не можете?

Я бы, конечно, тоже сослалась на ст. 15 ГК РФ. Но вот признает ли суд Ваши кредитные платежи по действующему кредитному договору убытками… Это ещё вопрос.

Убытками могут быть признаны Ваши расходы на судебный порядок разрешения этой проблемы — то есть, оплата юридических услуг, госпошлины и иных судебных расходов. Вот это, по смыслу ст. 15 ГК РФ, может быть признано убытками.

А начисление процентов по кредиту — навряд ли суд признает убытками. Потому что заключая кредитный договор, Вы рассчитывали на такие платежи. И срок в договоре установлен, действиями Вашего продавца он не нарушается… Поэтому я пока не вижу оснований для взыскания именно таких убытков.

Подскажите, пожалуйста, если продавец не освобождает свою квартиру покупателю в срок, оговорённый в договоре купли-продажи — что делать покупателю?

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если продавец не освобождает свою квартиру покупателю в срок, оговорённый в договоре купли-продажи — что делать покупателю?

Адвокат Антонов А.П.

Вам можно обратиться в суд с иском о выселении из квартиры.

В _______________________ районный суд

Истец: _____________________________(Ф.И.О.
собственника жилого помещения),
адрес: ___________________________________,
телефон: _____________, факс: ____________,
адрес электронной почты: __________________

Представитель истца: _________________ ,
адрес: ___________________________________,
телефон: _____________, факс: ____________,
адрес электронной почты: __________________

Ответчик : ____________________(Ф.И.О.),
адрес: ___________________________________,
телефон: _____________, факс: ____________,
адрес электронной почты: _________________,
дата и место рождения:_____(если известны),
место работы: ____________ (если известно),
идентификатор гражданина: _________________

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление
о выселении из жилого помещения

Истец является собственником жилого помещения (квартиры), находящегося по адресу: ________________________________, кадастровый номер __________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»________ ____ г. N ___ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»________ ____ г. N ___ ).
Совместно с истцом в данном жилом помещении зарегистрирован ответчик, не являющийся собственником данного жилого помещения, что подтверждается ______________________________.
Истец считает, что у Ответчика с «___»________ ____ г. право пользования жилым помещением прекращено и он не может больше совместно проживать с ответчиком в связи с _____________________________, что подтверждается ________________________.
Истец, как собственник жилого помещения, установил Ответчику срок до «___»________ ____ г. для выселения из жилого помещения, однако в указанный срок Ответчик жилое помещение не освободил, что подтверждается _________________________________________.
Требование (претензию) истца от «___»________ ____ г. N ___ об освобождении в срок до «___»________ ____ г. занимаемого жилого помещения ответчик добровольно не удовлетворил, сославшись на _____________________ (или: осталось без ответа), что подтверждается ________________________ .
«___» __________ ____ были предприняты действия, направленные на примирение, что подтверждается _____________________________________, но договоренности между сторонами достигнуто не было (или: действия, направленные на примирение, сторонами не предпринимались).

В соответствии с п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, прошу:

выселить ответчика из занимаемого жилого помещения, находящегося по адресу: _______________________________, являющегося собственностью истца.

Приложение:
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»________ ____ г. N ___.
2. Копия требования (претензии) истца от «___» __________ ____ N ___ .
3. Доказательства отказа ответчика от удовлетворения требования (претензии) истца .
4. Документы, подтверждающие совершение действий, направленных на примирение (если такие документы имеются).
5. Уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление Ответчику копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые у него отсутствуют.
6. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (или: право на получение льготы по уплате государственной пошлины, ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины).
7. Доверенность представителя (или иные документы, подтверждающие полномочия представителя) от «___» __________ ____ N ___ (если исковое заявление подписывается представителем истца) .
8. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования.

«___» __________ ____ г.

Истец (представитель):
_____________ (подпись) / _____________________________________ (Ф.И.О.)

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Передача квартиры покупателю после покупки

Передача квартиры покупателю после покупки происходит в соответствие с условиями договора купли-продажи. Продавец обязан передать, а покупатель принять квартиру. Даже если об том прямо не прописано в договоре, передача квартиры покупателю регулируется по закону РФ.

С момента, когда передача квартиры покупателю состоялась, и был подписан передаточный акт сделки с недвижимостью, новый собственник квартиры начинает нести риск случайной гибели квартиры. То есть, если квартира после этого повреждена (например, соседи затопили) или разрушена даже не по вине покупателя, то претензии к продавцу не могут быть предъявлены, если только им не передана квартира ненадлежащего качества.

Передача квартиры покупателю состоит в том, что подписывается передаточный акт и продавец передает покупателю все ключи от квартиры, от двери на этаж и в подъезд, квитанции об оплате коммунальных услуг за прошлые годы, а также сообщает код входной двери. Обычно стороны договариваются, что продавец до даты передачи квартиры обязуется погасить всю задолженность по коммунальным и иным платежам. После въезда в квартиру целесообразно изменить замки во входной двери.

В момент подписания передаточного акта необходимо осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии имущества продавца. Квартира к тому моменту должна быть освобождена от мебели и иного имущества продавца. Если стороны договорились передать данное имущество покупателю, целесообразно подписать отдельный акт приема передачи этого имущества.

Передача квартиры покупателю и контроль качества

Передача квартиры покупателю происходит с контролем качества квартиры. Продавец обязан передать квартиру надлежащего качества или оговорить недостатки и договоре купли-продажи.

Передача квартиры покупателю по передаточному акту позволяет выявить возможные скрытые дефекты квартиры. Продавец мог изначально скрыть от покупателя существенные факты о состоянии квартиры, мог за время регистрации повлечь ухудшение состояния квартиры, соседи могли ее залить и т.д. Поэтому при приемке квартиры и даже после вселения в квартиру необходимо еще раз тщательно проверить ее состояние и работоспособность, основных систем.

Даже если покупатель принял квартиру с недостатками и эти недостатки отражены в передаточном акте или же при осмотре покупатель не заметил недостатков и в передаточный акт не отображает их, — это не является основанием для освобождения продавца от ответственности, что прямо установлено ст. 556 ГК РФ. Поэтому как только покупатель выявляет недостатки в квартире, следует рассмотреть вопрос о необходимости принятия следующих мер.

Покупатель в этом случае вправе требовать:

  1. соразмерного уменьшения покупной цены;
  2. безвозмездного устранения недостатков квартиры в разумный срок;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков квартиры (если покупатель устранил самостоятельно).

Для этого следует вначале устно уточнить данный вопросу продавца, а при нерешении вопроса направить письменную претензию. Юрист по недвижимости в СПб может помочь либо урегулировать ситуацию либо защитить права пострадавшей в споре стороны.

Когда передача квартиры покупателю приостанавливается

В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры передача квартиры покупателю может приостановиться и покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, потребовать возврата уплаченной за квартиру денежной суммы.

Существенные недостатки — это:

  1. неустранимые недостатки квартиры;
  2. недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.
Читать еще:  Документы для регистрации трудового договора в уфмс

Уклонение продавца от подписания передаточного акта и затягивание срока передачи считаются отказом продавца от исполнения обязанности передать квартиру. Помимо устных претензий к продавцу, целесообразно подготовить письменное требование о том, что передача квартиры покупателю должна состоятся в определенный срок, даже если в договоре этот срок не указан.

Если передача квартиры покупателю не происходит в сроки, оговоренные в договре, покупатель вправе через суд потребовать отобрания квартиры у продавца и передачи ее покупателю на предусмотренных обязательством условиях. Помимо этого, покупатель вправе потребовать возмещения убытков за такую просрочку.

Передача квартиры покупателю и выселение продавца

Выселение из квартиры продавца и всех зарегистрированных в квартире лиц так же можно добиться по суду или в добровольном порядке. Вопрос с физическим освобождением квартиры может быть осложнен процедурой выселения проживающих в квартире лиц по решению суда.

Задайте ваш вопрос юристу по недвижимости +7 812 904-34-26

Юрист по недвижимости перезвонит вам в ближайшее время и проконсультирует!

Продавец квартиры не выписывается — что делать?

Содержание:

Покупка вторичного жилья всегда сопряжена с определенными рисками. Неизвестно, сколько собственников было там раньше и какими правами они обладают на момент продажи. Высока вероятность того, что продавец «забудет» выписаться из квартиры в оговоренный срок. Это не значит, что гражданам стоит отказываться от покупки вторичной квартиры. Но к возможным сложностям лучше подготовиться заранее.

Если у вас возникнут проблемы с выпиской продавца, не тяните и сразу же обращайтесь к юристу. Не исключено, что действия опытного адвоката приведут к соглашению сторон и добровольной выписке продавца. Если мирно урегулировать вопрос не получится, то выход один — обращаться в суд.

Нет времени читать статью?

Что такое юридическое освобождение квартиры

Покупка квартиры, в которой уже прописан собственник и члены его семьи, не редкость. Вторичный рынок обширен, такая недвижимость намного дешевле и всегда пользуется спросом у покупателей. Продавцы, в свою очередь, не торопятся с выпиской, потому что не знают, как долго будет продаваться квартира. Сделки купли-продажи тоже оформляются не за пару дней. И если у продавца еще нет другой квартиры или дома, он не будет выписываться до момента реализации недвижимости.

По правилам, продавец должен освободить жилье не только физически, но и юридически. Юридическое освобождение квартиры — это снятие жильцов с регистрационного учета по месту жительства. Как только права собственности переходят от продавца к покупателю, все предыдущие жильцы должны прекратить пользоваться чужим имуществом и съехать. Но есть и исключения. Закон защищает определенные категории граждан, их нельзя выселять или выписывать из квартиры до решения суда. Это:

  1. Несовершеннолетние дети или инвалиды. Эта категория находится под опекой государства, и прежде чем выписать их, необходимо получить подтверждение от территориальных органов социальной защиты/опеки.
  2. Люди, которых касается завещательный отказ. Если квартира досталась продавцу по наследству, и в завещании есть завещательный отказ на право проживания не наследника, то выселить такого человека будет затруднительно. Здесь поможет только суд.
  3. Члены семьи продавца, которые отказались от приватизации жилья. Если в приватизированной квартире есть жилец, который имеет право на долю и в свое время отказался от приватизации, он может проживать здесь бессрочно. Попробуйте мирно договориться с таким собственником и добровольно выкупить его часть.

Если продавец реализовал жилую недвижимость на правах пожизненной ренты, то выписать или выселить его не получится в принципе. Это противоречит закону, так как договор пожизненной ренты предусматривает проживание продавца в переданной квартире до конца его жизни. А обязанность покупателя — выполнять требования и поддерживать достойные условия жизни рентополучателя. Поэтому юридическое освобождение жилья в данном случае просто невозможно.

Как защитить себя от недобросовестных продавцов? Покупатель может обезопасить себя еще на этапе оформления сделки. Достаточно всего лишь грамотно оформить договор купли-продажи. Пропишите в соглашении обязанность продавца сняться с регистрационного учета в объекте жилой недвижимости в установленный срок и заверьте договор у нотариуса. Если продавец прописан не один, а вместе с членами своей семьи, то запросите справки о согласии сняться с регистрационного учета сразу же после продажи жилья. Хоть они и не являются собственниками, выселить их безосновательно не получится.

Если вы проводите сделку у нотариуса (а так делают все грамотные люди), то попросите специалиста внести в договор купли-продажи отдельный блок о юридическом освобождении квартиры. Тогда у вас появится не только официальное основание для выселения бывшего владельца, но и для аргументации своей позиции в суде.

Что предпринять, если продавец не выписывается

В идеале, после заключения соглашения купли-продажи проблем со снятием с регистрационного учета возникнуть не должно. Но на практике часто встречаются другие ситуации. Бывшие собственники отказываются освобождать жилье и продолжают пользоваться уже чужим имуществом. Новый собственник регистрирует в квартире себя и своих родных, старые владельцы не снимаются с учета. Помимо очевидных бытовых конфликтов, это приводит к перерасходу по коммунальным платежам. Все ежемесячные суммы по ЖКХ искусственно увеличиваются — не по фактическому потреблению, а по количеству прописанных людей.

Что делать в такой ситуации? Подавать в суд. Если бывший собственник и его семья до сих пор не выселились, то мирно урегулировать спор точно не получится. Когда предыдущий владелец нарушает условия договора, отказывается съезжать и сняться с учета, принять решение о юридическом освобождении недвижимости может только судебный орган (ст. 35 ЖК РФ). Вот что нужно делать покупателю, чтобы продавец выписался из квартиры:

  1. Обратиться к юристу. Обсудить со специалистом ситуацию, разобрать возможные варианты развития событий, постараться урегулировать ситуацию мирным путем.
  2. Подготовить иск. Если бывший собственник отказывается выселиться добровольно, вам поможет суд. Готовится особый иск — исковое заявление на прекращение пользования жилым помещением. Истец — покупатель, он же новый собственник. Ответчик — продавец. К заявлению прилагается паспорт истца.
  3. Собрать сопроводительные документы. К делу обязательно приобщают договор купли-продажи, справки о согласии выписаться от других жильцов, не являющихся собственниками, правоустанавливающий документ на нового владельца (выписку из ЕГРН). Подготовьте также выписку из домовой книги — справку № 9 о зарегистрированных лицах. Чтобы подтвердить лишние расходы по коммуналке, запросите в управляющей компании карточку учета или выписку из лицевого счета.
  4. Проинформировать ответчиков о готовящемся суде. Иск подается в судебный орган по месту регистрации ответчика. Уведомление о заседании направляется по месту прописки ответчика. Если он не получил информационное сообщение лично, то все равно считается уведомленным. При отсутствии нарушителя на разбирательстве суд выносит решение заочно.
  5. Прийти на судебное разбирательство. В процессе судебного производства судья изучает все материалы дела и выносит решение. Вердикт всегда будет в пользу одной из сторон. В подавляющем большинстве случаев судьи поддерживают истцов и принимают решение о выселении ответчика.
  6. Получить решение на руки. Постановление можно забрать после того, как оно вступит в силу. Не забывайте, у ответчика есть месяц на обжалование. Если апелляции не будет, то решение вступит в силу через месяц после его оглашения.
  7. Сходить в паспортный стол и выписать бывшего собственника. Суд направляет решение в миграционный отдел МВД. Истец получает экземпляр постановления в судебной канцелярии и передает его в паспортный стол. Паспортист заполняет, а новый собственник подписывает решение о снятии бывшего владельца с регистрационного учета.

Судебное разбирательство — это единственная законная возможность выписать продавца. Только так покупатель может быть уверен, что его права собственности и пользования имуществом будут полностью восстановлены. Если у нового собственника образовалась переплата по ЖКХ, то ему нужно обратиться в управляющую компанию с решением суда для перерасчета или компенсации расходов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector